摘要国内房地产市场自1998年复苏以来,投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。在这样的背景下,国家加大对房地产市场的宏观调控,连续出台了众多调控性的文件法规,今后企业可以利用的资源将会十分有限如何提高资源的利用效率,最大限度发挥资源的效用将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展时间较短,传统的集权化组织结构越来越不适应日渐壮大的房地产企业发展,希望在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的飞速发展。
关键词房地产;项目;管理
1项目工程管理概论
今天的社会是一个项目的社会,我们居住的房屋、使用的各种电器、各种日用品等的生产制造都是通过项目形式来运行的。因此,有专家指出,人类的活动有1/2是通过项目的形式来开展的。据美国项目管理学会PMI统计:目前全球的项目投资额高达100000亿美元,其中美国为250000亿美元(约占其本国GDP的25%)。以上数据可以看出,项目工程管理涉及的范围非常广,在当今经济社会中的重要性逐渐提高。项目和项目工程管理正是一个组织在新时代应对和驾驭变化、持续发展的必备手段。
2房地产行业项目工程管理存在的问题
我国的房地产企业正处于行业高速发展的环境中,企业每天所面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理成百上千不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁芜杂的各种资源进行整合,房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。项目相关事件不断变化的原因是多种多样的,但最根本的原因是房地产业与国家政策及社会生活密不可分——政策与社会环境的一个小的变化或许就会引起整个行业的动荡。在这样的快速变化、资源又有限的环境下,失败与挫折是经常发生的。大多数房地产企业都遇到过这样的困境——项目因为失控而受挫。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。
3房地产项目工程管理的对策
房地产项目的工程管理主要是指从项目开工准备到工程竣工验收的全过程。房地产开发企业的项目工程施工和安装都是发包给施工单位来完成的,开发企业的项目工程管理,主要是根据项目成本目标体系,以合同管理为手段,按照国家规范标准,对施工企业的活动进行监督和控制。
3.1质量管理
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几项:
1)检验原材料,保证材料质量;2)对工程施工过程中的工艺和配套设备进行检验;3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法;4)建立相关的质量文档体系,保证有据可查,特别是隐蔽资料的完整性。
3.2进度管理
进度对项目管理极为重要。据调查,房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工之后,由于资金和销售的压力,项目开盘时间和交付时间基本不会变更,这就要求项目进度必须满足计划要求,避免前紧后松的进度脱节。项目进度管理主要分计划控制、过程控制和偏差控制:
3.2.1计划控制
主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责,在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。
3.2.2过程控制
主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制,主要采用甘特图、计划网络图和WBS(工作任务分解)等。
3.2.3偏差控制
主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现,和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数,衡量、分析与修订工作每月一次。
3.3变更与签证管理
3.3.1变更管理
变更管理是工程监理工作中的一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。
在项目建设的过程中,依据变更内容的具体情况及重要程度,将设计变更分为重要设计变更和一般设计变更。重要设计变更,指涉及项目的规模、特性、主要设备选择、已经批准的总工期及阶段性工期等项改变的设计变更;一般设计变更,指涉及分部分项的改变、局部修改以及实施过程中一般设计问题处理引起的改变的设计变更。
对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准;对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。
3.3.2工程签证管理
工程项目建设中,要使签证过程中业主及承包商双方的权益得到最大程度的保障,业主应从严守工程签证的签发原则、加强签证审核等方面加强管理;承包商则应从完善工程签证的管理制度、建立合同交底记录制度等方面加强管理。同时,业主和承包商应注意在工程签证管理中遵守并利用而非受制于签证主体、时效、形式及程序等限制条。
施工过程中的工程签证,主要是指承包商就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外,施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证,通常是由于非施工方原因造成的。工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容,工程签证具有建筑施工合同同等的法律效力。
4结语
中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。
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