摘要：从监理角度对建筑工程项目通过实例进行分析，以进度、投资、质量控制对项目进行管理。
关键词：建筑项目管理；项目监理；“三控”实施
前言
项目管理是施工行为中必须的。项目管理是对具有特定性、临时性、不完善性与不确定性目标任务进行管理的行为。建筑工程投资金额大，施工内容复杂，影响因素多且具有单一性，因而要对项目从开始阶段、执行阶段、结束阶段的进行目标管理。项目监理是为了弥补建设投资方(业主)对建设工程管理经验不足、技术经验不足，对建设程序和法规不了解而设的一种制度，它是在业主的委托范围内进行项目目标管理。监理项目管理是从进度、投资、质量等进行目标管理，进度、投资、质量简称“三控”，它们在项目中是互相影响互相联系，是对立的统一的关系，在项目管理中应予全面考虑。
1 工程项目管理
某宾馆位于中山市中心，建于1985年，主体属框架结构，原设计图纸保留不全。改造面积部分约14000平方米，投资额4500万元，施工范围包括主楼(首层、二层、3层-8层客房部分)，增加泳池、网球场，加建休闲平台和两个化粪池。客房总体布局不变，个别标间改为套间和VIP房，首、二层重新布局，使宾馆达到四星级以上水平。
1.1 项目投资目标管理
按监理合同先期组建项目监理机构，各专业对设计图纸进行审图后，以投资管理的形式，运用头脑风暴法，在项目初期利用各专业工程师的技能和经验对项目的总投资目标进行讨论，通过施工投标书(经济标)的分析，让各专业工程师有初步工程投资目标的认识，了解项目各专业投资额度和内容。
投资目标的控制需要做好事前预控工作，通过分析预算各专业比例的投入，预见或事前控制可能发生的超支内容，使业主及早做出资金安排或方案选择。本工程是旧楼改造，经对现场的勘察后发现，投标时设计图纸反映出的间隔墙是木结构，实际上是木板加砖墙结构，因对预算有分析，及时发现投标书中的工程量中砌墙部分只有10m?，经造价工程师测算实际砖墙工程量超过2000m?，若按投标书标价施工，施工单位肯定不同意，因为及早发现，与施工、业主共同协商，为减少砌筑工程量和加快施工进度采用新型材料松本板(轻质墙板)。
1.2 项目进度目标管理
在施工过程中以横道图为主，对工期按照投标时间进行形象进度编制与实际进度对照，综合利用鱼刺图对影响工期的因素进行分析。从材料的供货期进行控制，如阀门订货期在20天；风机盘管要一个月的货期，空调处理机要2个月的货期，琉璃瓦要2个月的货期等，编制物质供应的控制点与进度横道图进行复合，设置相应的目标控制点。在进度目标管理中除了控制材料的供应外，还密切注意人员的安排。投标工期是160天，合同开工日是3月1日，实际上拿到建筑许可证已是5月中旬，工程开工后因样板间的确定又用去60天，实际3-8层的施工时间(不考虑责任工期问题)实际全面施工时间在8月下旬才正式开始，施工的时间只剩100天左右，因而要通过采取组织、技术、经济等措施提高施工效率加快进度，避免因春节影响工期目标。在通过与承包商协商过程中，分析了施工单位成本，使施工单位同意在可以承受的范围内提高施工人员待遇，落实设置周计划目标，完成月进度计划，在监理部的要求下绘制时标网络图进行进度控制，在项目监理部的督促下及时补充人员，合理安排工序，利用稳定的人员来保证流水施工的实施。
1.3 项目质量目标管理
对于工程质量目标管理，首先明确工程质量目标是满足业主需要，符合国家法律法规特性综合的建筑产品。为了保证满足业主质量需要，监理项目管理主要从酒店的功能要求入手，以达到业主升级评星为工程目标。在实际施工过程中，影响工程质量形成的因素很多，主要是人员、机械、材料、方法、环境。在建立监理项目部时就着手研究分析工程将可能遇到的质量问题，质量施工工艺的难点。监理项目部组织分析，大体勾画出整个项目的施工流程图，然后分解目标，用鱼刺图(因果分析图)分析，注明目标完成需要考虑的问题及解决途径，做好事前质量控制的工作。如施工环境的考虑，根据业主需求增加一个泳池和一个平台改造北面光棚等项目，到现场后对泳池开挖前就充分考虑周围排水管道设置和原有设备管道、管线和车辆进出、雨天影响，确保泳池质量“六性”的要求。施工材料的考虑，在实际施工中原设计采用球墨柔性铸铁管做客房的排水管，在样板间的施工过程中，通过平行检查发现施工工艺质量较难把握，主要是管道柔性接口多，房内卫生间所有管道接口经统计后接口总数约16个，且工人管道架设操作熟练程度不够，管道在天花内以后不便维修，通过了解设计和业主的意图，根据技术经验提出用中空消音波纹管(UPVC)替代，其与球墨柔性铸铁管一样可有效的降低排水噪音，且用UPVC胶水连接可解决柔性接头多易有隐患的问题。施工方法的考虑，在卫生间施工过程中针对松本板特点，根据质量目标要求督促施工单位对施工工艺进行改进，用水泥砂浆做一反坎后，再座松本板在上面达到防水施工要求。在施工过程要求各工种在天花拆除后观、测原天花管线布局和走向，然后根据设计图纸计算管道位置走向，报给监理审核同意后送业主确认，很好的解决了风管、消防管、排水管、给水管、线槽、线管的排列，使天花尽高。在首、二层拆除完成后，提前安排有关部门到现场协商，落实好二次深化设计满足消防要求，确定使用大空间消防卷帘布置为L形(中空长25.4米宽8米)。
在施工过程中的质量控制的方法，主要是实施过程中，针对工期紧，多工种交叉作业的时间长，工序安排须得当，通过巡检加强对各工种的质量管理，及时发现现场情况，利用施工项目部网络图控制，提醒施工单位调整工序安排，充分利用工作面，合理安排工种间的搭接关系，注意成品或半成品遭到下一工序的破坏。如客房部分立管部分完成后才可进行管道井封闭，才能进入卫生间装修，在巡查中督促施工单位对对立的管道井进行试验，不应等到全部房间管道项目完成后才做试验证明质量合格，这样将拖慢进度。另，客房部分在管线施工完成后，可以不等走廊管线完成施工，插入装饰施工，对天花造型部分进行封板，房内走廊部分铺石，铺石后要做成品保护。对与质量点的选择上主要以天花高度、孔洞处理及设置、新旧设备交换互接，通过对施工单位的质量控制体系和技术交底书进行施工细部的质量目标控制，做到以理服人，共同协商，达到预定质量目标。
2 总结
通过现有的监理管理理论、方法，对“三控”进行项目管理，项目管理目标和效果虽然取得了业主的认可，但是笔者觉得随着社会的发展，业主对监理的项目管理水平将要求越来越高，按照PMI给出的概念和解释结合国内施工现状，对项目监理管理还要不断探讨创新，才能形成具有中国特色的项目监理管理理论，与现市场规则和市场机制相适应。本文通过例-规的总结，提供给同业探讨，希望给与读者启迪。