【摘 要】：随着世界进入信息网络时代，智能住宅小区将成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。其中，物业管理的智能化程度会直接影响小区的现代化运行。但是，目前我国多数智能小区的物业管理还停留在传统的物业管理模式上。本文通过分析智能住宅小区物业管理方面的特征，提出相对于传统的物业管理模式，智能住宅小区在物业管理中的不同之处以及存在的问题，并提出了相应的解决办法。
【关键词】：智能住宅小区；物业管理；系统集成；存在问题；解决方法
【Abstract】As the world enters the Information Age, smart residential area residential real estate market will be the future trend of development. Among them, the property management will directly affect the level of intelligence to run a modern district. But in China the most intelligent community of property management also remain in the traditional property management mode. By analyzing the smart residential district property management features, make the property relative to the traditional management model, smart residential area in the property management of differences and problems, and the corresponding solutions.
【Keywords】intelligent residential quarters;property management，system integration; Problems;Methods
一、引言
社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。
所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。
、 智能小区大致由安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统组成。其中，物业管理系统是关系着整个住宅小区能否真正向着智能化方向的关键。智能小区物业管理系统是信息与网络科技和自动化技术，将建筑智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体的自动化监控和综合信息服务平台。智能小区物业管理系统的组成十分庞大，一个智能小区的物业管理系统的建设，首先要有一个信息平台，这个平台包括计算机网络系统和小区信息管理系统。然后在该平台基础上建立软件管理系统，实行对小区物业各个方面的具体管理，同时与外界联系，从而使得小区的管理更加高效、合理、职责分明。其基本的构架可由下图反映出
但是，目前不少智能小区缺少现代化的管理手段，只是将其先进的硬件设备简单地拼凑在一起，并未充分发挥出智能化系统的功效。为此，作为智能小区的管理者——物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统，使物业的软件与硬件相结合进行有效的管理，使物业管理真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受其“智能”以及生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。
二、智能小区物业管理的特征
正是由于智能小区物业管理系统构造的复杂性以及独特性，使得智能小区物业管理与传统物业管理在管理模式上存在着很大的差别。智能小区物业管理的特征主要表现在以下几个方面：
1、各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
2、保安、消防、停车管理高度自动化。保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量
人力。而配备完善智能系统的智能小区可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。例如，停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆，自动计时，收费放行。
3、三表自动计量，各种收费一卡通。智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的繁琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡通便可通过刷卡交费。
4、智能住宅小区物业管理的网络化特征。传统的物业管理是自成体系的独立管理模式，可称之为“信息孤岛”。智能小区物业管理则是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立宽频Internet内联网，并实现与外部Internet的连接，通过与Internet的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。
5、智能住宅小区物业管理的信息动态化特征。这一特征也是智能住宅小区物业管理区别传统物业管理模式的
主要特征。传统的物业管理模式是采用依靠人工方式来采集有关物业管理的信息和数据资料。采集到的数据是静态的、历史的。这种管理模式既费时又费力，同时成本也高。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化的动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。
智能物业管理系统集成的原理
系统集成的模式要求各子系统输出和输入的信息格式有统一的约定．即要求各子系统有一个开放的界面或开放的接口，以保证系统对各种信息的统一处理。统一的软件操作平台界面和数据接口结合．形成高开放和兼容的硬件传输平台，将现有的各种子系统进行统一的接入和控市，则总体的硬件成本和软件成本将会将至最低，其开放性、可靠性可扩展性将达到最优；将各子系统汇聚在一个中央平台上，解决了因多个系统、多种平台带来的施工管理及应用管理的诸多不便，使整个系统纳入一个有效的、规范的，可靠的集成管理平台上。
系统集成的方式是将信号的采集、传输和处理划分成不同的层面或模块．开发一系列的功能模块与之兼容(如图1所示)。各子系统的信息要能汇总到专用控器中．需要在专用控市lJ器中可适应现行多种网络协议的功能模块．是整个系统适应绝大多数子系统产品 通过多种不同的网络进行传输。在统一的平台上．用一套完整的结构化的、开放的、可扩充的软件实施对各子系统的监视、控制．以及完成对所有信息处理、有话、汇总统计等工作。
目前，我国很多小区的应用系统方案采用总线或网络的方式．但缺少和应用层之间的联接层。由于没有统一的接口协议，各应用系统的开发只能自成体系。因此．系统集成尚停留在一个较低的水平。据统计．上海智能小区的智能化系统在物业管理中运行良好的仅占20％；运行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系统干脆被弃置不用。这种现象固然由多种原因造成，其中．不合理的系统集成应负很大责任。要提高系统集成度，应把重点方在对应用层之间的通道集成上。只有实现在最，的物理通道上传输尽可能多的信息，才能体现系统集成的意义。
三、智能小区物业管理方面存在的问题
分析上述智能小区在物业管理方面的特征，可以看出传统的物业管理模式已经不能适应智能小区在物业管理方面的要求，智能小区为物业管理提出了更多的新问题，其突出表现在以下的几个方面：
1、智能住宅小区物业管理首先面对的问题就是大量设备的日常维护。由于智能小区物业管理的高科技化特征，使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化及城市化联网管理，所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85％以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，都是发挥设备投资效益的重要环节。相对于普通住宅小区的设备维护，由于智能小区的物业设备工程量大，并且操作技术要求高，所以在日常的维护管理中就出现了重投资、轻维护的现象，对于智能小区的物业管理成效有很大影响。
2、节能问题。智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产
生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。
3、人才的配备问题。由于智能住宅小区的核心技术智能化系统大量地采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异。智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。但是有不少领导与管理人员存在一些不切实际的观念，认为“智能化系统是高新技术的自动化产物，一旦建成，一切皆可自动进行，可大大减少管理人员” 。正是由于这些片面的理解和错误的观念，使许多从事智能建筑物业管理的企业不重视技术人才的引进和使用，从而导致技术力量薄弱，管理水平不高，服务质量低下。
4、信息资源的安全性问题。由于智能住宅小区的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。另外，在智能化条件下，工作人员的非法操作都会给系统的信息资源带来意想不到的损害。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。
三、智能小区物业管理问题的解决方法
随着智能小区的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善自身存在的不足之处，使智能小区的物业管
理日趋成熟，从而为小区中的业主提供更高档次的物业服务。针对上述的几个突出问题，智能小区在物业管理方面应做出的具体措施为：
l、对于智能小区设备维护的解决方法。智能小区物业设备的管理内容不仅仅是普通住宅小区物业设备管理的重复。智能住宅小区物业设备大量地运用了高科技产品，在日常的维护中如果简单地重复普通小区物业设备管理的方法，那么只能是治标不治本。智能小区在设备的日常维护中要着重强调以下几个方面： (1)加强设备管理软件系统的建设。智能小区管理平台为小区中设备的管理系统提供了一个良好的建设平台，通过信息平台的建设，可以更好地监督和检查小区设备的使用情况，便于小区的物业设备进行集中管理，并且高效地完成维护任务。(2)注重设备自身的软件维护更新。如今科技的发展日新月异，要保证智能小区物业管理的智能化，必须时刻保证物业管理设备的先进，其中重要的一环就是保证机器软件设备的良好工作性能，做好软件的维护和更新。
2．对于节能问题的处理方法。(1)制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，作出1—12月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。(2)采用切实有效的节能技术措施。在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。在节约用电方面，优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。(3)加强节能管理工作。管理部门应真正认识到节能问题的严重性，从实质上加强管理。
3、对于人才配备问题的解决方法。(1)对于智能小区物业管理人力资源的开发和管理首先要从选拔合适的人才开始。实践证明，智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。在选拔人才的时候应考虑企业现在以及将来的经营与计划，把握企业的发展战略，保证以最佳人员实现组织的战略和目标。除了满足企业目前的人才需要外，还要为将来企业运作需要的管理人员做长远打算。(2)招聘合格人才之后还要进行相应的培训。培训是提高管理人员素质的重要途径。培训是一个改变员工现有的行为、知识和动机的系统工程，以使员工的特征符合工作要求。它的最终目的是促使企业的绩效提高。
4、对于信息资源安全性问题的解决。智能小区物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。
结语
近年来，随着我国智能建筑 智能住宅小区的大量涌现．作为房地产售后服务行业的物业管理也开始采用自动化、信息化的现代管理手段。物业管理公司已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本 的经营原则，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上。为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。
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