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住宅楼内渗漏水问题的原因分析及预防

房屋渗透维修是一项所占比重比较大、技术工艺要求较高、涉及物业保值、增值和业主满意度等方面的重要工作。根据维修实践可知,基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整等是导致层面渗漏的主要原因,要采用适宜的原材料进行针对性的处理。 

房屋渗漏维修通常在房屋维修工作中占有很重要的地位,同时也是房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量,给业主日常生活造成诸多不便,也影响业主对物业服务的满意度,而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。 
       
引言  
 
从事民用建筑水电暖方面的安装工程,在住宅楼水暖工程渗漏水方面也积累了丰富的经验,由于房屋的渗漏水为不少住户带来了很大的麻烦,为了减少问题,消除隐患,就住宅楼水暖工程方面的渗漏水的原因分析及处理方法简述如下。    
       
一、卫生间内排水立管周围渗漏水  
(一)、表现特征  
        卫生间顶板排水管周围潮湿,腻子起皮,长霉斑。  
 
(二)、原因分析  
        第一,排水管预留洞口封堵不严;第二,排水套管与混凝土现浇楼板接触不严密;第三,排水管在每层地面上没有阻水圈(阻水台);第四,排水管粘接的地方有漏水,包括三通口,管箍,伸缩节,检查口等。  
 
(三)、 处理方法  
        管子周围渗水,立管上所有管件都没有问题,重新封堵上层的管道口即可。方法是将上层地面排水管周围的瓷砖掀开,去掉灰层,将垫层再向下剔除一部分,清理管子周围,将管外壁靠地面处打成毛面,用堵漏灵堵管周,待干后重新做防水,新做防水与原有防水要搭接好,保证严密。  
 
(四)、预防措施  
第一:预埋套管,严格按图纸施工。预埋套管时,套管的高度,固定位置准确无误;防止混凝土浇注过程中套管倾斜,可以做固定模具,保证震动过程中不发生偏移;保证套管与混凝土的紧密接触,可以预先将套管外侧打成毛面;管子穿完后,将套管与管子之间的缝隙填入密封防水材料,然后贴完瓷砖后,在管周围做阻水圈。  
 
第二:楼板打洞穿管,管道敷设完毕且固定牢固后,对每层的洞口进行支模浇注,浇注前对混凝土接茬处清理干净,浇水润湿,振捣密实,表面处理光滑,管子和套管在埋入混凝土中的部分仍需打成毛面,保证混凝土与管道接触紧密。模板拆除后,应当剪去支模用的铁丝,处理好表面,做防水的时对管周进行重点处理。  
 
二、 埋地水管,地暖管渗漏水  
 
(一)、表现特征  
        房间内内墙靠近地面处出现潮斑、霉斑,长毛等现象,霉斑分部比较广泛,而且层出不穷,房间内有霉味,下层顶板出现洇水,面积扩散速度快,甚至开始滴水。  
 
 
(二)、原因分析  
        一般情况下,地暖管是整条管没有接头很少出漏水,除非在装修或贴砖的过程中,盘管受到损伤。但是给水管常用PPR管,管路距离较长时,肯定有接头,弯头等;而且熔接时,对熔接温度,时间,管与管件的平衡性都要求比较高,很难保证管道埋到地下不漏水。  
 
(三)、处理方法  
        认真查看现场,仔细询问住户,查看管路走向,最好有施工人员在场,通过管道打压进行判断。在处理水管时,先处理最有可能出现漏水的管件处,找出管件,仔细查看,如果不是,再按出现漏水概率的高低逐个排查,一般情况下,只要前期排查仔细,很快会找到问题。  
 
(四)、预防措施  
        在管道施工过程中一定要买质量好的产品,找技术熟练的管道工,管道在隐蔽之前认真打压,绝不能有一丝马虎,另外,暗设管道尽量减少弯头,管件的使用,最好使用一根完整的管,接头置于外边。必须使用时尽量置于易维修的部位,并做好标记。除此之外在施工过程中,做好成品保护也是必不可少的。           
 
三、卫生间暗设水管及排水管漏水
 
 (一)表现特征  
卫生间局部或贴近地面最底层的瓷砖颜色发暗;卫生间墙体的外侧墙面(室内部分)出现霉斑、潮湿现象;楼下卫生间顶板及门口外侧出现漏水、霉斑、潮湿现象。  
 
(二)、 原因分析  
    暗设于墙内的管件处漏水,水顺墙体内空隙流下,流入底部,到卫生间地面上形成积水,另外由于墙体材料吸水,会导致卫生间地面以上的瓷砖发暗,随着时间的延长,发暗的瓷砖会越来越多,卫生间墙体的外侧(室内部分)往往会表现出潮湿,长霉斑。  
 
(三)、处理方法  
        第一,仔细查看现状,查看霉斑及潮湿的分布情况,检查外露的连接部位是否干燥,查看卫生间瓷砖是否发暗。
 
第二,检查地面瓷砖缝是否严密,包括地漏口周围,必要的时候重新清理瓷砖缝,做防水。
 
第三,如果通过前面两步,仍没有发现原因,渗水现象没有缓解,则对暗设管道进行打压,以确定管道是否严密,对于管段较长,不易确定的地方,可采用分段打压,在根据压降和打压后的表现状况来确定漏水部位。
 
漏水部位确定好后,需剔除墙面砖,关掉水管阀门,对漏水部位进行重新熔接,溶解时一定要保证熔接面干净,干燥,熔接完后不必马上进行封闭,可观察几天,一方面查看连接部位是否牢固,另一方面可以加快墙内水分的蒸发。
 
第四,如果确定卫生间的排水管出现问题时:
 
一,重新布管,并与立管做好连接,将原有管在三通口处封堵。这种可以明设,也可暗设。暗设一定要做好满水,通水试验。
 
二,仍然用原来的管,只是对漏水的部位进行更换。  
 
(四)、预防措施  
 
        卫生间给水管道尽量明设,有问题易察觉。如果要暗设,必须买质量好的管道,请业务素质高的管道工,尽量减少管件的使用,安装完后,按规定严格打压,仔细检查,可通水观察一段时间,没问题后再封闭。  
     
  卫生间埋地排水管道敷设时,在隐蔽之前一定要做好满水,通水试验。隐蔽时,设专人盯靠现场,防止损坏管道,另外,要对工人做好教育和交底。           
 
四、 管道井内(管槽内)管子漏水
 
 (一)、 表现特征  
        管道井内出现漏水,通常室内与管道井共用的一面墙或设有管槽的墙面潮湿,长斑,整个单元上下户间出现的问题一致,都在同一个部位,只是由于户内装修等原因,外在表现会略有不同。  
 
 (二)、原因分析  
        户内立管漏水会有水管,太阳能管,暖气管等,如果立管每个部位漏水,水会沿管道向下流,通常一楼的问题最严重,底楼会最先发现问题。由于管道流水,导致管道井或管槽潮湿,与之相邻的墙体自然会变得潮湿、发霉、长斑。
 
 (三)、处理方法  
        检查出现问题的管道井,每层都检查,直至找出原因,重新熔接接头,拧紧阀门,管件等。  
 
(四)、预防措施  
 
 第一:户内设有管井,管槽的地方,一般会有检查口,住户应定期检查,看管井内是否干燥,不易观察的地方,也可以仔细聆听,是否有水滴的声音。
 
第二:每年在供暖,停暖的时候检查暖气井,因为供暖时排气阀(只在顶楼)有可能出水,停暖时检查户内分集水器箱,由于热胀冷缩,个别管件连接部位可能出现松动漏水。定期对自己的房子进行检查。
 
第三:设于管道井内的水管,必须固定牢固,整齐,分部均匀,贴有标记,以便于检查维修;暖气管道定期检查阀门,排气阀,管件连接等部位;太能能管应该使用整条管,不允许有接头,如果由于特殊情况,使用了连接接头,应当设检查口,以便于检查,维修。    
      
五、 房屋渗漏维修工作中应注意以下几个问题
 
(一)、查明导致屋面渗漏的原因 
 
一般来说,屋面渗漏往往是由于以下原因所致:
 
1、基层干燥不充分,防水层在施工前,保温层往往有一部分未干燥的水份,铺贴卷材时,热沥青烫水急剧汽化,将水蒸气封闭在屋面基层内,随着施工环境气温升高,水气蒸发,造成卷材起鼓,甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水,基层不够干燥,水份或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10%)影响到胶粒分子链的热运动,不利于成膜,还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。
 
2、屋面细部结构及接头有问题,卷材铺贴方法不当,两幅卷材之间接缝宽度不够,按规范规定,长边搭接不小于70毫米,短边搭接不小于100毫米,在施工时,操作人员精心大意,在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。 
 
3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求,造成防水层表面经常积水,导致腐烂、渗漏,另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足,玻璃丝布铺贴不规整,露丝布,影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。
 
(二)、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性 
 
对已过质量保修年限的房屋,物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况,保持与业主经常沟通,详细了解房屋渗漏情况,制定相应的维修方案,根据具体情况进行有针对性的维修处理。
 
1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位,可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基,SBS改性沥青为涂盖层,两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料,其低温柔韧性好,但延伸率稍差,适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水,以下简称卷材)、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液(该防水乳液为粘稠状物质,反应固化型涂料,不需现场配料,依靠吸收空气及基层水分固化,但其固化时间较长,不宜长期储存,适用于地下及非外露部位防水,以下简称防水涂料)进行防水处理,维修方便可靠,并可降低维修成本。 
 
2、对于屋面防水层并没有失效,只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题,如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等,采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法,要求修补施工时要认真、细致,否则将影响维修效果。 
 
3、对渗漏面积较大的屋面,应大面积维修。首先,将防水层拆除,如果找平层已经严重酥粉失效渗漏,导致保温层蓄水,丧失保温功能,大修时,必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水,使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发,不但影响保温效果,防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏;其次,要注意将基层清除干净。 
 
(三)、房屋渗漏维修施工各阶段的要点 
 
1、基层处理是基础。 民用住宅工程,大多是当年开工,当年竣工,防水工程都赶在雨季或冬季施工,所以不宜在雨、雪天或下雾时施工,且基层必须保持充分干燥,其基层含水率不得大于8%。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏,直接影响施工质量。
 
施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度,受荷载时不致产生显著变形。屋面作防水处理时,可采用1:3水泥砂浆作厚度为15毫米基层,且必须平整、坚实、清洁、施工时含水率宜控制在8%左右,其找平层砂浆必须有足够的强度,数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧,或做成边长为100毫米左右的钝角,分层抹压使之表面平整,使其与卷材能够粘贴良好。
 
2、细部处理是关键 
 
通过对各园区出现渗漏部位的统计来看,一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、伸出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处,是防水工程的薄弱环节,处理稍有不妥,就会造成渗漏,施工时须十分重视。 对于天沟及檐沟渗漏部位,除了按设计规定增贴胶条,附加卷材层以外,还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。
 
屋面与天沟、檐沟交接处和天沟上部采用空铺法,空铺宽度以200毫米为宜,卷材收头固定密封;在无组织排水檐口80毫米范围内卷材采用满粘法,卷材收头固定密封。对于伸出屋面管道接缝处的渗漏,施工时将管道周围找平层做成圆锥台,管道与找平层部位留凹槽填堵防水膏,防水层收头处用金属箍箍紧。 
 
对于雨水口处的渗漏,施工时增铺附加层,周围直径500毫米范围内坡度不可小于5%,并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯与基层接触处留宽、深各20毫米左右的凹槽,填充密封材料。 
 
3、防水卷材的铺贴方法要科学。 
 
卷材的铺贴方向应按屋面坡度确定。当坡度小于15%时,宜平行屋脊铺贴,由檐口开始,两幅卷材的长边搭接,压边应顺流水方向,短边搭接应顺主导风向;坡度大于15%或屋面有受震动情况,卷材应垂直屋脊铺贴,且顺流水方向,屋脊处不能留搭接缝,必须使卷材相互越过屋脊交错搭接,以增强防水的耐久性。
 
为防止在接缝处渗水,卷材间应具有一定搭接宽度,一般上下缝80毫米—120毫米、左右缝100毫米—15毫米较为适宜。当卷材防水层局部起鼓时,应用针扎眼抽出空气或溶剂,然后将内部杂物清理干净,并把已割破的卷材周围仔细磨平,最后再铺贴此损伤部位处外径大于100毫米以上的卷材。 
 
(四)、维修施工中应注意的几个问题 
 
1、如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时,应将其割开并用补丁修补。 
 
2、为了防止维修后卷材起鼓、开裂,在日后维修过程中应使其基层充分干燥,并避免雨、雾、霜天气施工,防止卷材受潮;施工中要保证基层平整,卷材喷烤时使之均匀受热,封闭严密,油毡粘贴密实,以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。 
 
3、防水层起鼓后,内部气体受热膨胀,浸入防水层下部或卷材间水分不易排出,日久使防水层腐烂,卷材脱落。因此除精心施工外,还必须正确选用材料,以适应热胀冷缩和外界条件的变化。
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住宅楼内渗漏水问题的原因分析及预防
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