【摘 要】随着房地产企业对于房地产开发项目管理体系不断的优化，形成新的房地产开发管理模式，本文通过对大连泉水公租房高层精装修项目管理实践，分析了精装修项目施工进度管理控制的内容和方法。
【关键词】项目管理，精装修，进度计划控制
一、 前言
大连市公共租赁住房项目作为国家保障房建设的重点民生工程其意义和社会影响力深远而重大。该项目从开工建设到竣工交付，仅用了15个月时间。在配套工程、景观绿化、内部装修过程中，坚持新的项目管理体系，创造了住宅建设的“大连速度”，并开创了采用新型房地产代开发管理模式。将精装修工程中的施工进度计划管理控制的内容和方法在此表述。
二、工程概况
本项目为20栋34层高层商业及住宅项目，占地面积20万平方米，建筑面积40万平方米，精装修面积30万平米，容积率5.30，绿化率25%，其中1-2层为商业， 3-34层为住宅。建筑结构：现浇钢筋混泥土框架-剪力墙结构，外立面材料：仿古通体瓷砖，窗户：断桥铝窗。项目位居大连市甘井子区。项目以30-50㎡精装为主，十六种户型，共7800套。
项目2011年6月开始进入准备工作，计划2012年7月土建竣工，精装修工期4个月，2012年底交楼。
三、本项目进度计划的编制与制定
1、项目实施期的特点
公租房项目实施期是项目开发的重要开发节点，项目是否顺利竣工直接影响公司的后续开发进度和项目形象。具有以下几方面特点：
（1） 管理系统的复杂性
管理公司能否顺利开展受政府职能部门指导、前期开发手续、项目融资安排、产品研发、建筑和园林设计方案及施工图出图进度和质量、材料市场变化及施工进度计划调整等多种因素影响，众多的参建施工单位。同时，项目专业管理团队的经验和协调能力，总部管理平台对于项目部的管理授权，项目地气候条件都将影响项目进度计划的落实，以致项目管理系统呈现复杂性。
（2）专业技术的协调性
在目前新的房地产开发管理模式下，管理公司所提供市场的产品和服务，并最终得到市场认同是项目管理的重要目标和工作。
（3）施工工期时间的紧迫性
精装修施工面积大，精装修施工时间只有3个月，部品部件及收尾时间一个月，本项目精装修总包单位就十家，部品部件及供货单位更是多达几十家，对于如此体量大的精装修规模在本省算是少有的。为达到既定的施工进度目标，需管理公司全员参与，抓紧时间才能实现。
2、本项目施工进度计划需要考虑的因素
（1）项目经营管理目标：（包括总体目标、项目关键工期节点、项目目标成本、项目质量目标、安全目标）。
（2）项目进度计划制定的主要约束条件：（包括建筑方案设计进度、建设手续报批时间、施工图设计进度、总包施工单位组织、装修施工单位及部品招标要求、市政园林工程组织）。
（3）项目的主要风险：项目工期较紧，土建与配套施工未完成对装修及安装施工影响大，产品属于精装修住宅，当地市场接受程度有待检验，项目施工管理要求高。
3、本项目进度计划制定的原则及阶段
制定精装修进度计划原则：在项目总进度计划基础上编制精装修工程专项进度计划，根据精装修工程总进度计划，编制材料、设备采购及分项工程实施进度计划。
进度计划制定分成3个阶段：
第一阶段确定主要进度计划.
第二阶段确定节点：根据项目开发控制节点的要求，充分掌握土建总包移交面的质量（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材料的情况，在充分考虑环境及资源和风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点计划，并把该计划落实到装修合同中。
第三阶段确定详细施工计划：根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲供材（甲分包）合同中。
工期管理注意事项：应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体＼门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等节点进行。）
四、本项目进度管理的组织与实施
1、关注本项目进度计划的关键线路及关键活动
在本项目进度计划实施中，关键线路是项目总计划中最长的路径，关键路径上的工作都是关键工作。关键线路上所花费时间代表完成项目目标的最短时间，关键线路上的任何活动的延迟都会导致整个项目完成时间的延迟。因此，项目部管理工作的重点是保证关键工作的有效性和时间性。
在本项目中，关键性工作依次为：装饰设计图纸完善—主体移交—建筑装饰工程—室内精装工程—室内安装工程—室内外配套工程—综合验收、移交
项目部针对关键性工作编制相关管理方案并落实责任人。
2、定期编写本项目进度周报及月报
客观真实地反映项目实施情况，提示存在风险，明确存在困难是房地产管理者主要职责之一，总部管理平台与项目部之间需要及时沟通并按公司授权体系要求处理相关工作，项目部编制的工程月报表及专业工程师编制的周报是公司各级管理层评估项目进度，考核实施效果，清晰存在风险，形成工作方针的重要工作手段，特别是实施期，项目部所建立的工作成果将有利于提升项目管理团队和合作单位的工作效率。
3、组织项目团队开展进度计划偏差分析，形成有效纠偏方案
通过项目进度周报及月报，项目工程例会及公司办公会议，结合定期的分项项目检查，建设单位、管理公司和项目部将各标段项目实际进展情况与批准的项目进度计划比较，找出项目开发进展过程中存在的进度偏差，并对这些偏差进行分析，找出造成阶段性产生偏差的原因并及时予以纠偏处理.
五、提升本项目施工进度管理的方法
1.精装修施工样板先行
对于精装修工程来说，建立实体施工工序样板制度才有意义，工序样板要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。工序样板先行制度不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
2.设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再细化的设计模式
精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期工期延长，成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期工期及成本增加。
3.加强自主采购、招标采购、培养战略精装修施工单位
自主采购、招标采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本、节约时间的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器自主招标分包，洁具、龙头、锁具甲供，另外涂料、开关面板、内墙砖选用自主采购。自主采购、招标采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能节约时间成本。
六、总结
通过自己参建的项目的实践，我充分认识到了工程进度控制在项目管理中的重要作用并对施工进度控制的认识从‘感性’上升到‘理性’，这使我在以后的工作中在保证施工质量的同时，还应该重视项目管理和进度管理。