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8大房地产工程管理短板及解决策略

 工程管理短板一:工程管理定位存在误区

一些房地产企业的工程管理, 相当一部分是充当传统施工管理的角色, 履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量, 要么采取亲历亲为的监督,要么依赖于总承包单位的管理,没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能。

一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上(工程检验) ,即忽视了质量预防的重要性, 也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷” 的管理方式, 根本无法解决工程质量问题。即使是一个非常简单的多层住宅,直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批,如按中海的主体工程工序检验要求计算,多达5200 余项/批次。而单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备, 是根本无法全面监控工程质量的。

工程管理短板二:缺乏企业工程管理标准和施工技术标准

大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序, 没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准。仅靠笼统的工程管理程序, 实际工程管理中, 依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点。虽然项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么?什么时间做?由谁来做?但工程管理程序无法解决如何做的问题,不能提供具体做的管理方法。

例如:

厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗?

监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求:1.整体结构闭水试验;2.防水涂层闭水试验;3.防水保护层闭水试验;4.饰面层闭水试验;5.厕浴间整体移交闭水试验。但要杜绝厕浴间漏水的问题,仅仅通过这些闭水实验是无法解决的。

事实上,导致厕浴间施工漏水的原因包括以下几个:1. 结构砼存在蜂窝、裂缝;2. 管道穿楼板吊模灌缝质量差;3. 管根、地漏密封膏未封严;4. 细部构造附加防水层不合格;5. 垫层、找平层坡度不合理、反坡;6. 暗埋在垫层内的管道漏水;7. 涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏;拿“管道穿楼板吊模灌缝质量差”这个原因举例,预留洞口尺寸形状不规范、预留洞口断面未凿成毛面、预留洞口及边缘未清理、预留洞口吊模不规范、灌缝砼材料质量不合格等因素,都可以导致管道穿楼板吊模灌缝质量差。因此, 要解决厕浴间施工漏水的问题,必须通过统一施工技术标准和工程管理标准来解决。仅仅通过对工程管理程序的遵循是无法解决实际问题的。

工程管理短板三:缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系

大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病” 的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治,忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理,忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具。工程施工是产品实现的最终环节, 设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题,最终都会在工程施工过程中暴露,以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现。

例如:某项目为外墙外保温, 采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工, 监理单位按图纸及工艺要求验收合格, 甲方工程部复检合格。项目交付不足三月,外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题,部分出现外墙渗漏。分析这次工程质量事故原因,会发现:外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大, 可以肯定是基层出现问题。由于错误使用水泥腻子做涂料的基层, 忽视了外墙外保温体系“柔性渐变”的构造要求,最终才导致外墙出现质量问题。

工程管理短板四:忽视技术管理的重要性

过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理,忽视加强技术管理的重要性。

例如:某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果, 大量采用外飘窗设计。项目一期交付后, 外飘窗90% 以上发生渗漏,引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗,为此与设计部展开争论。

技术原因分析:飘窗什么部位最容易发生渗漏?飘窗为什么容易发生渗漏?针对飘窗渗漏,工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法?

技术缺陷分析:1.飘窗的上下飘板大多采用植筋后做,由于采用二次浇注,其根部往往存在因前后浇注引起的施工缝;2.飘窗的钢筋规格一般比较小,施工时浇注混凝土不注意保护,上部钢筋被踩下沉,顶板根部容易产生开裂;3.飘窗上下飘板因构件尺寸较小,施工操作极不方便,振捣不充分造成飘板混凝土不密实;4.拆模过早或拆模时野蛮作业,飘窗顶板受到挠动,尤其是两个角部往往挠动最大,易引起混凝土开裂。

事实上,通过采取有效的技术措施和技术手段,可以预防绝大多数工程质量问题的出现。

工程管理短板五:对质量细节的关注度不足

部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制, 对工程质量细节需要关注的重点不清。工程质量管理过程中, 如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误,对一些关键的质量细节进行重点管控,往往一个小的隐患,就能产生重大的工程质量隐患。

例如:

外墙抹灰前容易忽视检查细节, 比如穿墙螺杆孔洞、脚手眼和脚手架拉接铅丝洞、脚手架的工字钢挑梁洞口,都应填塞密实。以穿墙螺杆孔洞为例。通常,施工单位为穿墙螺杆的回收利用, 往往套上塑料管。在堵洞时,施工单位往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞, 这样无法保证填塞密实, 极易产生外墙渗漏。

正确解决穿墙螺杆孔洞渗漏隐患的方法:1.结构施工时,穿墙螺杆应设置成里高外低;2.穿墙的PVC套管应用电钻剔除;3.堵洞前应清理管孔并适当湿润;4.采用1:3 水泥砂浆掺微膨胀剂,分两次间隔一天封堵塞实;5.JS防水涂料以洞口中为半径100 ㎜均匀涂刷两道。

工程管理短板六:不能正确看待质量和成本的关系

部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚,实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时,往往牺牲质量,不能正确看待质量与成本的平衡关系,忽视质量成本的构成。

例如:某地产项目地下车库防水,原设计选用SBS Ⅱ型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本,要求设计改用JS复合防水涂料,并因节约成本50 万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏,维修成本高达280 万元。

技术原因分析:

单纯从技术角度来分析, JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工;不受基层形状限制, 可做成连续无缝整体防水层;与基层具有良好的粘接性,与基层无走水层,可适当补偿刚性防水;施工便利等优点。从材料表面的特性分析,完全可以用作地下室防水。但改成本部门未考虑到:首先, JS防水涂料的防水质量,不止和防水厚度和涂布遍数有关,还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷1~2 遍防水涂料,防水质量不一定能够得到保证。其次, JS防水涂料存在拌和后的使用时限要求,施工现场很难进行监管。第三,地下室防水因需要大面积涂刷, 现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管, 现场检测难度较高,质量检查可控性极差。最后, JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期, 养护期间无法上人操作。

总的来说, JS防水涂料虽然属于合格材料, 但其防水质量通过施工管理很难控制, 质量检测可控性极低,并不适用于地下室这种大面积涂刷, 对涂层厚度、均匀度要求极高的场所。成本部往往只关注材料的合格性, 关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求, 往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断。因此, 成本节约的考核指标应采用价值综合评定, 不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标。

工程管理短板七:未建立统一协调的计划管理体系

部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求,往往造成工程进度延期。

工程管理短板八:成本管理体系不完善

部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制, 对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足,往往造成工程成本突破,成本管理体系不完善。房地产企业解决工程质量问题的常见方法:

1.选择优秀的施工企业;

缺点:工程成本高、产品价格竞争力下降。优秀施工企业缺乏过程监管,其工程质量水平会逐步下降。

代表性企业:SOHO中国

2.甲方加强施工过程的施工质量监管

缺点:甲方工程人员常规配备无法满足施工过程全部的工序管理和检验批管理需要, 关键工序和关键检验批验收重点要求不明确, 大量工序穿插和同步作业很难执行, 甲方工程管理人员水平和责任心很难通过量化管理进行提高。

代表性企业:龙湖地产的“工序管理”及万科地产的“检验批管理”

3.甲方制定完善的企业施工质量管理标准

缺点:缺乏质保体系及质量标准的前置输出, 甲方工程管理人员实际管理过程中很难真正按企业施工质量管理标准进行管理,缺乏执行力考核和监管工具。

代表性企业:珠江地产

4.设计预防、招标采购预防、合约预防等

缺点:设计预防能够解决大量工程质量通病的提前防治,但依然需要施工现场的严格监管。

代表性企业:中海地产、万科地产

5.产业化住宅

缺点:成本高、施工精度要求高、配套产业不完善,高层建筑与抗震规范之间存在冲突

代表性企业:万科地产

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