摘 要：物业管理是城市社区管理中一个重要的基层管理体系，消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。笔者从高层住宅物业消防管理的现状入手，分析其存在的问题及原因，探讨解决问题的措施。
关键字：高层住宅；物业；消防
0 引言
随着居民生活水平的不断提高，居住区域内的物业管理逐渐成为了人民群众最关心、最迫切解决的问题，而消防安全管理关系到居民的生命财产安全，在现有物业管理体制下，高层住宅小区的消防安全管理还存在许多亟待解决的问题。
1 加强高层住宅区物业消防安全工作的必要性
1.1 加强高层住宅区物业消防安全工作是预防或减少火灾的有效措施
火灾事故伴随着经济快速的发展和人民生活水平的提高越发频繁，为了减少火灾的发生，火灾的防治是不可避免的。物业管理的人员普遍重防盗而轻防火，没有做到事前的火灾预防。而加强居民区物业消防安全工作可以提高相关人员的重视程度，增加消防措施，以预防或减少火灾事故的发生。
1.2 公共消防设施很少有专人管理维护
在居民住宅区区，业主人员复杂，再加上物业管理的措施不够完善，也没有专人看护，所以有很多消防设施都被破坏，起不到任何作用。
1.3 住宅区居民的防火意识淡薄
虽然火灾是一个很严重的问题，但还是很少有人关心注重“防火”问题，因而缺乏相关消防知识，在火灾突然发生时，大家都束手无策，这时就只有把全部希望寄托在物业管理公司或是“119”了。所以为了保证居民区的人身安全和财产安全，加强居民区物业消防安全工作十分必要，同时也十分紧迫。
2 物业消防安全管理中存在的问题
2.1 消防组织不健全，管理不到位
目前居住建筑的管理主要由物业企业负责，但是调查情况表明，物业企业基本上不负责消防设施的维护保养，消防组织不健全、没有消防设施维护保养的专项经费，消防安全责任主体不明确。作为物业上级主管部门的房产管理部门，只负责物业企业的审批，对物业企业承担的消防安全工作，没有明确的要求和规定。其次是消防监督机构及地方公安派出所警力有限，工作任务繁重，监督管理工作很难到位，居民住宅消防管理往往落实给居民委员会、村民委员会或物业管理等单位，这些基层单位的人员多未经消防安全培训，缺乏系统的消防安全管理知识，因此，很难将消防工作纳入日常管理工作当中，日常消防安全检查、消防宣传、初起火灾的扑救及处置措施很难落实到位。
2.2 消防宣传力度不大，居民消防安全意识淡薄
近年来，消防监督部门和社会新闻媒体在消防宣传方面做了大量的工作，使得广大人民群众的消防安全意识有所增强，但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等因素的制约，群众消防安全知识的普及还远远不够，居民缺乏系统的消防安全教育，缺乏基本的防火、灭火知识。如乱扔烟头、乱拉乱接电线、生活用火用电用气不规范、随意放置可燃物品、在疏散走道上堆放杂物等现象还时有发生，人为造成了许多不安全因素，直接导致许多居民住宅火灾的发生。
2.3 建筑未经消防审核验收、擅自投入使用的问题。
由于对开发企业管理不规范，造成很多建筑还没有竣工，开发公司就开始销售，住户就搬进去居住，存在的消防安全问题无人进行负责整改。同时物业企业对消防设施管理不善，没有费用维护，使得一些在用的消防设施得不到维护保养，造成设施瘫痪，物业企业弃管。
2.4 家庭用火用电用气用油普及，采用大量可燃装饰材料，火灾因素增多
随着人民生活水平的提高，建筑装修越来越高档，可燃性装饰材料大量使用，老百姓居住条件的改善，使用电热器、冰箱、彩电、空调、微波炉、冰柜、热水器等发热电器越来越多，造成家庭火灾载合越来越大，这些物品如使用不当，极易引火火灾事故。据统计每年由于电器设备使用不当造成的火灾占火灾总数的25%。
3 做好高层住宅小区物业消防管理的对策分析
3.1 明确消防设施维护主体责任
首先，要明确物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系，明确小区消防设施器材的管理主体。房地产开发公司与物业服务公司办理移交手续时，要将消防设施器材纳入进去，并交接清楚，明确消防设施的维护责任。其次，物业服务企业对搭盖违章建筑或者堆放杂物占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构、公安派出所报告。公安机关消防机构、公安派出所应当依法予以处理。第三，要把建筑消防设施器材的委托管理作为项目交付使用的先决条件，物业服务合同要明确物业消防安全管理的责任和具体内容，在合同中都要有明确的要求和规定。
3.2 提高广大群众的消防安全意识
要充分发挥物业管理工作的优势，利用告示栏、宣传栏、张挂宣传横幅等形式，定期开展消防演习、知识讲座等活动，向广大业主宣传消防法律法规，普及消防安全知识；提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施。要规劝居民自行清理楼道杂物，坚决杜绝堵塞消防通道、安全出口现象，从而在社区中掀起人人学消防、人人懂消防、人人讲消防的热潮，筑牢社区家庭心灵上的“防火墙”。建议社区内每个家庭配备手提式简易灭火器材，便于及时扑灭初起火，保障居民生命财产安全。大力推广火灾公众责任保险。要积极动员广大业主参加火灾公众责任保险，化解火灾隐患所带来的风险，降低广大人民群众的损失。
3.3 建立高素质的物业消防安全管理队伍
在物业管理中应确定专（兼） 职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。各物业服务公司及其相关管理人员要严格按照相关法规要求，积极加强消防安全培训，掌握相关消防法律法规和“四个能力”建设标准，切实成为消防安全“明白人”。物业主管部门应当将物业服务公司履行消防工作情况作为物业服务企业资质晋升和年检的评判依据，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。
3.4 加强消防监督管理，严格消防执法
公安消防监督部门及派出所的专职民警应经常深入到社区进行消防安全检查，督促制定消防安全制度，完善消防设施、建立义务消防组织。对于存在的乱搭乱建、通道不畅、设施不全等火险隐患，责令有关部门、有关人员限期整改。根据社区消防安全的特点，搞好灭火预案的制定，定期开展灭火演练。各级政府要整合保安、物业、志愿者等力量，结合入户调查、综合巡防、出租屋管理等工作，定期上门走访，及时发现和消除火灾隐患等不安全因素，提醒居民注意用火、用电、用气安全。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处。物业公司要定期开展消防安全检查，做好检查记录，维护保养好小区公共消防设施，保持小区消防道路畅通，加强小区施工管理，避免损坏消防水管设施。针对检查发现的各类火灾隐患要及时予以消除。
参考文献
[1] 谢景荣.社区消防安全工作纵深发展探讨[J].武警学院学报，2008，（06）.
[2] 孟正夫，杨云舟.蹈火者言[J].上海消防，2006，（08）.