【摘要】当建筑外墙施工的施工质量控制不好时，外墙就会出现渗漏现象。若处理不当，很可能影响到建筑的使用功能和使用寿命。本文阐述了高层住宅外墙渗漏部位现象，重点就外墙渗漏产生的原因进行分析，并提出有效的防治措施。
【关键词】高层住宅；外墙渗漏；施工缺陷；防治措施
前言：
由于设计、施工、物业管理和使用等原因，高层住宅外墙时常会出现渗漏的现象，这些渗漏不仅影响了建筑物的使用功能和使用寿命，大大增加了后期的维修费用，而且损害了建设单位的名誉，造成住宅用户、建设单位和施工单位的直接损失。因此，如何最大限度地消除外墙渗漏所带来的种种不便，成为了建设管理人员急需解决的问题之一。本文分析了外墙渗漏的原因，寻找有效的处理措施解决此类问题，以确保高层住宅建筑的整体质量。
1 渗漏部位及现象
1.1 渗漏部位
目前外墙渗漏多出现在夏季降雨时节，常见的渗漏往往出现在空调冷凝水管、檐沟和落水口、空调室外机位处内墙、穿过屋面管道的边缘、屋面板、洗手间管道、地面和侧墙、外墙部位等处。
1.2 渗漏现象
渗漏现象具体表现为：墙面潮湿有水珠、局部有漏水点、施工缝与变形缝处有似泉涌的漏水点，特别是当雨水沿外墙流淌时，该部位基本都会渗漏。
2 渗漏原因分析
高层住宅外墙渗漏原因有很多。包括设计、施工、物业管理；业主改造等。其中设计是关键因素，施工过程是重点控制对象，物业管理是排除隐患的关键，业主改造是控制难点。
2.1 设计缺陷
近年来，商品房建设获得了极大的发展。开发商一方面注重楼盘形象和建筑品质宣传，把外立面设计得更加复杂、美观，飘窗、造型、线条（脚）、钢构等比比皆是，大大增加了施工难度和外墙渗漏隐患；开发商为了进一步提高利润率，大力寻求降低成本的方法。其中有些开发商为降低成本，减少每平米钢筋含量和混凝土量，在外墙局部部位采用砌块砌筑（尤其是外窗位置）；空调室外机位（开敞阳台）处不做防水，甚至不做地漏；飘窗顶板、空调板等部位防水细部做法不明确或不做防水；为追求住宅建筑的立面效果，未充分考虑雨蓬等突出构件材质与墙面处理措施；将冷凝水管明排改为暗埋，造成外墙渗漏隐患，部分阳台、露台、屋面等排水管直径太小，杂物阻塞，积水造成外墙渗漏等。
2.2 管理问题
部分建设单位不但压低中标价而且要求在短时间内建起楼房，达到预售条件，及时销售回款，经常不科学地缩短工期，造成“快工无细活”的情况。监理单位作为独立的第三方，不能有效独立履行监督管理之责任，经常唯建设方“马头是瞻”，监督管理之责任大打折扣。在这样的大环境下，施工单位（含分包单位、劳务公司等）达到建设单位的工期要求，不能严格落实质量责任制，建立并执行严格的质量管理制度。
2.3 施工缺陷
目前国内外墙的常用工程做法基本都是工人手工操作完成的，材料为原材或半成品，基本无成品。施工过程中人的因素是最复杂、最难控制的因素，加上目前我国工程施工的管理模式（工程总承包，下有多家分包单位、劳务公司），致使施工造成渗漏隐患的原因非常复杂，一种或多种原因都可能导致外墙渗漏。
2.3.1 外墙结构施工问题。目前，施工现场使用的混凝土是商品混凝土，质量有保障。结构问题是主要施工原因造成的。①外墙结构施工缝、墙体裂缝处理不当；②外墙结构墙体狗洞等质量问题处置不当，形成渗储水隐患和通道；③结构施工期间的施工洞、脚手架（挑架型钢）孔洞、穿墙螺栓孔洞、燃气热水器等强排孔洞、空调冷凝水孔等封堵不密实或留置倒坡；④外墙二次结构砌筑不密实，形成渗水通道等。
2.3.2 外墙装修施工问题。外墙装修工序复杂，不同工序有多家施工队伍或单位进行施工，质量控制难度较大，易造成外墙渗漏隐患。外墙保温、粘贴砂浆等材料不合格，装饰做法分格缝耐侯胶封堵不密实，外墙砖砂浆粘贴、勾缝不饱满，阳台、飘窗、檐口、线脚、雨篷等部位未做防水或倒坡，空调室外机位等处未设地漏、未做防水或倒坡，外墙经冬夏冻融形成裂缝等都可能造成外墙渗漏。
2.3.3 外门窗施工问题。门窗现场安装，下列情况会导致渗漏：①装配尺寸控制不好，致使有搭接密封的位置错位；②用于固定窗框的紧固螺丝没有采用密封胶密封；③玻璃安装后，防水密封胶条填塞不实；④窗框与墙体间未注入聚胺酯发泡胶或注入不密实；⑤窗框下外侧未设排水孔或排水孔堵塞；⑥外墙台倒坡且窗框与墙体间不密实，有缝隙，都会导致渗漏现象发生。
2.4 物业管理
工程交付使用后，物业管理不到位，也是导致外墙渗漏的重要影响因素。①现代社会类似塑料袋、树叶等杂物又多，像檐沟、屋顶或在建筑物立面造型等公共部位的清理若不及时，易造成积水，顺建筑外墙等薄弱位置渗水。②为创收，物业在屋顶或建筑立面坐广告，广告支架与墙体固定位置处理不当，造成外墙渗漏。③物业不能有效阻止小业主为方便自己对公共部位的外墙破坏（如安装空调室外机支架、封闭开敞阳台等对外墙破坏），造成外墙渗漏。
对外墙裂缝（承包单位维保期已过）不能及时申请公共维修基金，进行维修，造成渗漏。
2.5 外墙缝隙渗漏的主要影响因素
外墙渗漏，首先是装饰面层损坏或有裂缝，进而沿外墙结构缺陷深入室内。当裂缝的宽度较小时，渗水量不大，加上墙体材料都是无机多孔材料，这部分水在渗透过程中被缝壁周围材料吸收，因此在室内未见渗漏。同时，当下雨时间不长时，还存在墙体内水分的渗透与蒸发平衡的问题。据有关研究资料表明，在气干状态下，墙体裂缝宽度在0.15～0.2mm以下，不会出现渗漏水现象，而在潮湿状态下，墙体裂缝宽度在0.1mm以下时也会出现渗漏，所以持续下雨时间过长，墙体出现渗漏水的几率就大。
3 预防措施
施工中要加强过程控制，严格监督外墙砌筑按设计要求、施工规范及当地规定进行施工，并对外墙易发生渗漏的部位进行重点预防。
①对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净，必要处可用聚合物水泥净浆抹刷2-3遍，以增强砂浆与基面的粘结能力。②严格控制砂浆的标号和质量，打底找平层建议用微纤维加减水剂的水泥砂浆，即可做找平层也可作防水层；外墙找平抹灰层遇不同材料交接处宜加挂金属网，高层建筑超过24米高的部分外墙，找平抹灰层应全部加挂金属网。③找平抹灰施工前，对外墙施工中留下的孔洞、框架填充墙的顶部、空心砖外墙的竖缝，首先进行堵洞和勾缝，并作为一道工序进行检查和验收，验收合格后方可抹灰。找平抹灰施工时应分层抹灰，两层找平操作间隔宜控制在24小时以内。④饰面工程施工前，要求墙体基面和面砖均先润湿且阴干，在防水层上贴饰面砖时，要扫一遍聚合物水泥素浆。如打底层平整，可用聚合物水泥基复合涂料的乳液加水泥直接粘贴面层，把粘结层和防水层合二为一。⑤加强细部构造处理的质量控制，内窗台要高于外窗台2厘米左右；外窗台向外坡度应≥20%；窗檐、鹰嘴坡度≥20%；滴水槽宽、深应≥1厘米；层面天沟与女儿墙阴角处应做R=100毫米圆弧角；层面女儿墙要做泛水处理。
4 结束语
外墙渗漏形成的原因是多方面的，只要其中一个环节出现问题就可能产生外墙渗漏。 外墙渗漏是建筑工程质量通病，但在实际的施工过程中只要严格切实按规范、规定执行，认真核实每一个步骤，同时积极学习、应用新技术和新材料，就能有效地控制外墙渗漏问题。在实践中不断摸索经验、完善方法，努力解决建筑工程外墙渗漏这个质量通病。