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房地产开发商的开发成本科目

房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷,在暴利的背后还有很多不为人知的,关注房地产就要关注开发成本,嘘,,,,,,,,,谁看谁知道! 
(一)、土地获得价款:为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1
、土地出让金:向政府部门支付的土地出让金,土地变更用途和超面积补交的地价。
2
、土地征用及拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及拆迁补偿,农作物补偿费等。
A
、土地征用费  
B
、耕地占用费  
C
、安置养老费  
D
、拆迁补偿费  
C
、土地补偿费  
D
、其他  
3
、合作补偿款:补偿合作方地价,合作建房分配的房屋成本和税金。
4
、中介费  
5
、预提  
6
、其他:含契税、初始登记费等。
(二)、前期工程费:在取得土地开发权之后,项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平等前期费用。
1
、勘察设计费  
A
、勘察及丈量费  
B
、规划设计费:含景观设计
C
、竞标设计补偿费  
2
、三通一平费  
A
、临时道路  
B
、临时用电  
C
、临时用水  
D
、场地平整  
E
、临时设施费  
3
、可行性研究费  
A
、可行性研究编制费  
B
、市场调查费  
C
、项目建设咨询费  
D
、其他  
4
、人防费  
5
、大市政配套费  
6
、预提  
7
、其他  
A
、招标代理及管理费  
B
、配套方案征询费  
C
、测绘费  
D
、工程保险费  
E
、环境评估费  
F
、竣工档案编制费  
G
、日照分析  
H
、审图费  
I
、晒图费  
J
、其他  
(三)、基础设施费:建筑物外红线内。
1
、室外给排水系统  
A
、上水配套费  
B
、雨污水  
C
、直饮水  
D
、热水  
E
、其他  
2
、室外电气系统  
A
、供电配套工程费  
B
、其他  
3
、室外燃气系统  
A
、燃气配套费  
B
、其他  
4
、通讯系统:电话、宽带、有线电视等。
5
、环卫设施  
6
、采暖系统  
7
、预提  
8
、其他  
(四)、建筑安装工程费:项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1
、建筑结构工程  
A
、基础工程  
B
、主体结构工程  
C
、门窗工程  
D
、公共部位精装修  
E
、室内精装修  
F
、样板房:主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
2
、设备及设备安装工程  
A
、室内水暖气电管线设备  
B
、室内设备及安装:空调、电梯、高低压配电等。
C
、消防系统  
D
、智能化系统:保安、电信、卫星电视等。
3
、室外总体工程  
A
、道路系统:小区道路、围墙、门卫、标识等。
B
、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。
C
、其他  
4
、工程管理费  
A
、工程监理费  
B
、咨询费  
C
、施工合同外奖金  
D
、质监费、验收费  
5
、预提  
6
、其他  
(五)、公建配套设施费:开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
1
、会所、物管楼  
2
、儿童乐园  
3
、学校、幼儿园  
4
、游泳池  
5
、网球场  
6
、预提  
7
、其他  
(六)、资本化利息:直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。
1
、利息支出  
2
、利息收入  
3
、汇兑损益  
4
、金融机构手续费  
(七)、开发间接费:与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
1
、工程管理费  
A
、行政管理费:直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考管理费用明细科目

B
、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C
、其他  
2
、营销费用:项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。
A
、媒介广告费:电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
B
、样板间:临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
C
、其他  
3
、预提  
4
、其他  
5
、结转:项目建设期跨多个年度,反映已经结转的开发成本。

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