清华大学建筑学院副院长江亿表示，大型公建项目的节能改造的前提是必须建立数据分析系统和分项计量，才有可能有效地推动既有公建项目节能改造。“但很可惜，我所提及的这些技术或技能目前尚处在探讨阶段。”江亿说。
能耗直指空调系统
从目前已有的资料来看，1992年，建筑耗能还只占中国全社会耗能的15%，2000年，此项比重提高到27.5%。而据专业人士预测，2020年又将增加到40％，如果加上原材料的运输和损耗等，将有50％的能源消耗在建筑上。
“据我们2003年统计资料来看，当时大型公建项目共有500座，总建筑面积是2070万平方米，占当时总建筑量的5.2%，但所消耗的电量却占总建筑面积的40%。因此，从节能发展来看，大型公建项目的节能改造是建筑节能改造的重点。对于公建项目节能改造首要问题就是要摸清大型公建项目的能源消耗特点。”江亿说。
目前的清华大学建筑学院正受国管局委托，对中央机关和驻京机关中10个项目进行能耗诊断和节能方案设计。节能改造费用为政府拔款。而此前，清华大学建筑学院的专家和学生曾去北京、上海、青岛、沈阳等城市对近300个大型公建项目进行能耗调查。 “在调研过程中，既有公共建筑的能源浪费情况非常严重。”江亿说。
在调查过程中他们选取了80个楼盘进行了详细的能耗测试，通过横向对比，他们发现一些类型相同、使用情况相同的建筑能耗差异大，比如商场，用电额度有的为200度/平方米，而有的每年为每年400度/平方米，中间相差每年200度/平方米，写字楼和星级酒店用电额度差距约为每年100度/平方米。 “通过我们不断的测试和分析，在商场、写字楼和酒店内，这些耗电量主要被空调和照明系统消耗，其中空调能耗占大型公建总能耗的40%~60%。”清华大学建筑学院博士魏庆芃说。
他们得出的结论是，对于建筑面积超过2万平方米的采用集中空调大型公建项目，内驱比较大，维护结构窗墙对建筑能耗的影响较小，但内部发热量大。此种情况下，空调系统的耗电量远高于采暖系统，其采暖能耗低于一般建筑，但耗电量却是一般建筑的8倍~10倍。
优化系统设计
“过去一直认为，谈节能是从采暖降耗角度切入，但通过近些年的调研，其主要矛盾集中在夏天用电高峰的空调用电消耗。”魏庆芃说。 “从能源消耗特点来看，大型公建项目面临的问题不是外保温，而是系统设计问题。这些系统包括照明、通风和空调系统。”江亿说。
而在调研过程中，某政府机构办公楼耗能情况引起了他们的注意，其建筑标准完全符合公建建筑节能设计标准，如采用了low-e镀膜双层窗，多种保温性能良好的围护结构，安装了转轮热回收装置等高性能空调设备和先进的自动控制系统，但其空调能耗却是每年70度/平方米，为其他被测建筑的3~4倍。
通过分析发现，其主要原因是空调系统结构形式和设计不合理，运行调节策略不当，导致冷机、水泵、风机等没有工作在最佳工况点。而这也是大型公建项目面临的主要问题。如冷冻机，很多设计者认为中央空调系统越大越好，越冷越好，在他们调研的某近4万立方米的政府办公楼设计了3台1758KW的冷冻机，但实际上1台冷冻机即可。
“在空调运行过程中，空调的主要耗能不在冷冻机，主要在风机水泵，如果系统设计不好，风机水泵耗电量约占6成。”江亿说。
此外，设计费用与工程造价相关，也导致很多设计者贪大。个体物业的耗能多少处在不公开状态，物业耗能不具可比性，导致物业持有者节能意识淡薄。
定额管理
针对这些现情况，清华大学建筑学院正在着手建立大型公共建筑项目能耗数据库和既有公共建筑能耗审计制度。
“我们正与北京发改委收集项目的相关能耗信息，目前已收集了200多座楼的每月的能耗信息。这些信息将在一定范围内公开，并对能耗状况进行排序，从而激发末端能耗大户进行节能改造。”魏庆芃说，“在信息公开过程中，我们将突出抓好能耗分项计量，细分到电梯、空调、照明用能情况，通过清晰的能耗情况进行节能改造。”
“信息公开和分项计量可以从制度上推进大型公建项目的改建。”魏庆芃说，“现在的状况是什么叫浪费，什么叫不浪费，中间没有衡量的标准。” “大多数公建项目仅有一块总电表，所有的用电量最后都汇聚到总表中，无法分清用电部分的用电额度，此状态下，建筑节能的推广工作很难开展。”江亿说。
这些都是大型公建项目节能改造面临的共性问题。而做好大型公建项目节能工作首要的事情就是分项计量。在分项计量的基础之上，再做定额管理，即按建筑面积定额分配用电量，用电量超标将会受到惩罚，用惩罚的资金作为节能基金去支持其他节能事业。否则无法激励业主和开发商进行节能改造和观念引导。
“物业和业主结算费用时基本没有一个非常清晰的节能的计算方法，均采用实报实销的方法，没有激励机制。事实上这个过程应该有一个定额标准，在标准内如果业主节省了能源开支（如电费）本身就是赚钱了，如果没有达到就应该受到相应的惩罚。”江亿说。
江亿建议，大型公建建筑走物业管理公司模式，由物业管理公司进行用电额度审查。由于目前写字楼市场处在买方市场，物业费中往往包含有业主公司的能源消耗费用，物业公司为了迎合业主需求，赢得开发商的满意，冬天空调开得过热，夏天开得过冷，很少关心能源消耗情况。
“今后在大型公建节能改造推广后，应把节能效果是否显著作为选择物业公司的一个标准，促进公建项目节能改造。”江亿说，“而这些制度和激励机制逐步建起来后，大型公建项目的能耗将下降。”
“这些技术或方法目前还处在试验阶段，或者说仅是我们的想法。希望通过政府部门办公楼的改造在社会引起反响，从而提高大型公建节能改造的社会意识。”江亿说。