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建设工程价款优先受偿权问题

  建设工程价款优先受偿权问题
  1、《担保法》与《合同法》在工程款优先受偿权问题上的冲突
  在工程建设中,建设单位为了筹措资金,经常会向银行贷款。作为条件,银行会要求建设单位提供相应的担保。有的时候,建设单位可以以拟建的建设工程(主要是商品房)作为抵押来为贷款作担保。于是,在建设单位和银行之间就会签订一个抵押合同。根据《中华人民共和国担保法》第53条的规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”这就是说,如果建设单位在应该偿还贷款的期限届满而没有清偿贷款的话,银行就可以将建成的工程项目(主要是指商品房)折价、拍卖或者变卖,然后将所得的收入占有。
  但是,根据《中华人民共和国合同法》286条的规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就意味着,如果建设单位不及时支付工程款,则施工单位可以将建成的建设项目这家、拍卖并将所得占有。
  2、建设工程价款优先受偿权问题的司法解释
  这样一来就出现了一个问题,在上面两个条件都存在的情况下,银行和施工单位都可以将建成的工程项目拍卖并将所得款项占有。那么到底优先将这笔款项支付给谁哪?针对这个问题,2002年6月11日,最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,作出了如下解释:
  1.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  3.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
  4.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

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