摘要：建设工程价款优先受偿权乃基于增值理论，鉴于我国建设用地使用权和建筑物所有权是两个独立的物权，建设工程价款优先受偿权仅可支配增值之建筑物价值，不应支配建设用地使用权。建设工程出租所得为承包人物化所得的孳息，应为建设工程价款优先受偿权可支配的客体范围，但应析出建设用地使用权的孳息部分及已经非特定化的租金部分，平衡土地抵押权人与其他债权人的利益。
关键词：增值理论 优先受偿权 建设用地使用权
一、建设工程价款优先受偿权是否可支配建筑物占用范围内建设用地使用权问题
（一）建设工程价款优先受偿权可否支配建筑物占用范围内的建设用地使用权的争议
肯定说者认为，建设工程价款优先受偿权可支配的客体范围及于建筑物占用范围的建设用地使用权。梁慧星教授认为，法定抵押权（建设工程优先受偿权）的标的物为承包人施工所完成的，属于发包人所有的建筑工程（不动产）及其基地使用权，包括组装或固定在不动产上的动产，不包括建设工程中配套使用中未组装的不动产的动产。德国立法例为该观点提供了佐证，《德国民法典》第648条第一款规定：“建筑工程或建筑工程一部分的承揽人，以其因合同所产生的债权，可以要求定做人让与建筑用地的担保抵押权。工程尚未完工的，承揽人可以为了其已提供劳动的相应部分的报酬以及未包括在报酬之类的垫款要求让与担保抵押权。” 在司法实践中，亦有法官认为建设工程价款优先受偿权为法定抵押权，根据《物权法》第182条地随房走，房随地走规则，认为建设工程价款优先受偿权一并及于建筑物占用范围的建设用地使用权。
否定说者认为，建设工程价款优先受偿权不及于建筑物占用范围内的建设用地使用权。工程价款优先受偿权是一项承包人保护的政策，强调建设工程主要依赖承包人垫资，包括提供劳务和材料，但在其建设之前，发包人或银行已经垫付取得建设用地使用权有关的金额。因此承包人的材料和劳务的付出沉淀于建设工程——即建筑商，而非土地——的价值上。域外多国立法采纳该观点。法国民法典规定，工程款优先权限于转让不动产时由于所进行的工程而增加的价值。《日本民法典》第327条规定，不动产工事的先取特权，以不动产因工事而产生的增加现存情形为限，只就增价额存在。《埃及民法典》第1148条规定，建设工程价款优先权于此等不动产出卖时为他们增加的价值范围内，就此等建造物享有优先权。《最新路易斯安那民法典》第3268条规定，出卖人从土地估价中受偿，建筑物的作业人从建筑物的估计中受偿。我国最高人民法院有关文件中，亦可推导出此意。最高人民法院在2004年12月8日《关于装修工程是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》（（2004）民——他字第14号）规定享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”《浙江省高级人民法院关于审理建设工程纠纷案件审判指导意见（征求稿）第七稿》第四十条明确，建设工程价款优先权不及于土地使用权。
（二）建设工程优先受偿权支配范围是否及于建筑物占用范围的建设用地使用权的立法缘由考察
在各国的法律体系中，建设工程价款优先受偿权定性不同，有定性为物权的法定抵押权，亦有定性为物权属性的法定优先权，亦有定性为债权属性的优先权，定性上的差异影响了建设工程价款优先受偿权可支配范围的差异。
在定义为物权或具有物权属性的优先权又因物权体系构造上的不同，使得建筑物可支配范围存在显著的差异。建设工程价款优先受偿权基于物权性质产生，考察可支配客体范围实际是考察建筑物的范围，换言之，建筑物与土地的独立性与否。
在物权构造上，若建筑物与土地为一物，则承包人的优先受偿权及于建设用地使用权。以德国深受罗马法附着于土地之物属于该土地思想的影响，认定附着于土地之物及土地所有权结合形成的权利，都不是独立的不动产，而只是土地的重要组成部分。德国法上，将建设工程价款优先受偿权定性为法定抵押权，基于建筑物与土地为不可分的一物，根据担保物权不可分性原则，承揽人可以要求定做人让与建筑用地的担保抵押权。梁慧星教授深受德国物权法的影响，有此观点不足为奇。张晟杰律师认为，建设用地使用权的价值是基于可以建造建筑物等而产生的期待价值，故建设用地使用权的价值是通过建筑物体现出来的，故建设用地使用权与建筑物具有不可分离的特点，应认定建设工程价款优先受偿权及于建设用地使用权。
在物权构造上，若建筑物与土地为两个相互独立的物，则工程价款优先受偿权因仅支配与土地相独立的建筑物这一物，而不及于土地及建设用地使用权。以日本为例，认为土地和定着物都是独立的不动产（笔者注：见《日本民法典》第86条），定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。因此，日民第327条规定的不动产工事先取特权（为物权的一部分）存在于不动产上。该不动产仅为土地上增值之部分之工事，而不包括土地部分。埃及民法典下的不动产特别优先权设于物权法体系下。《埃及民法典》第803条规定，地表可与地上部分或地下部分分别设立所有权。工程价款优先受偿权所及之不动产为建筑物价值部分，而不及于土地价值部分。
建设工程价款优先受偿权也有基于债权性质产生特别优先权的立法例，优先权支配的范围与债权的发生具有密切联系为必要，可从涉及其利益的标的的价款中优先于其他优先债权而受偿，即工程价款优先权担保的工程债权涉及利益的标的为新增的不动产——建筑物，不及于土地。如法国和美国路易斯安那州。《新路易斯安那州民法》第3186条规定：“优先权是由债务性质赋予债权人的，使其有权先于其他债权人，包括享有抵押权的债权人的权利。”第3267条和第3268条规定，工人或材料提供商可从涉及其利益的标的的价款中优先于债务人的其他优先债权受偿，工人和材料供应商从建筑物的估价中受偿。此规定继受于法民第2095条和2103条（1959年1月7日第59071号法令）。
（三）我国立法体系下，建设工程价款优先受偿权不应及于建筑物占用范围的建设用地使用权及理由
笔者认为，我国建设工程价款优先受偿权不及于建筑物占用范围的建设用地使用权，理由如下：
建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权，符合工程价款优先受偿权设立之理论基础——增值理论。承揽人之劳动的付出仅对不动产的增值有贡献，其支配该贡献形成之物，对任何人而言，均体现了公平的理念。而土地是工程建设之前就已经形成，土地价值及使用权的价值与承包人的工程建设无关，故不应成为支配的客体。若支配于其非有贡献的建设用地土地使用权价值之上，不仅将损害其适用的基础，也会损害其他债权人的合理利益。
建设工程价款优先受偿权支配客体范围不及于建设用地使用权，符合我国的物权法体系。在我国的法律体系，土地和建筑物为两个独立的客体，可独立支配，此与德国法不同。建设用地使用权的价值是基于可以建造建筑物等产生的期待利益，但是，作为担保物权性质的工程价款优先受偿权支配的是物的交换价值，交换价值在实体上具有可分的。我国物权法规定，国有土地使用权上的抵押权不及于其上新形成的建筑物。因此，形成新建筑物在法律上与其占用范围内的国有土地使用权在交换价值上是独立的。
建设工程价款优先受偿权支配客体范围不及于建设用地使用权，利于维护交易安全。我国的建设工程价款优先受偿权无需登记即产生优先受偿的效力，若支配的效力范围及于建设用地使用权，将优先权于建设用地使用权上设定的意定抵押权，那么将极大损害抵押权人的利益，危害土地抵押权人的交易安全，不动产抵押秩序将荡然无存。此与德国工程价款优先受偿权不同，因德国工程价款优先权受偿权定性为法定抵押权，并及于土地，但需要登记公示方产生效力，遵循先登记效力优先原则，工程价款优先受偿权并不会损害先前进行的交易安全秩序。而我国工程价款优先受偿权则不需要登记方式予以公示，若允许建设工程价款优先受偿权支配于建筑物占用范围内的建设用地使用权，将会损害利害关系人的利益，特别是土地使用权抵押权人的利益。
建设工程价款优先受偿权可支配的客体范围若及于建设用地使用权，不但保护不了建设工程承包人的利益，反而可能成为其拖累。在实践中，因建设工程价款优先受偿权可支配的客体范围是否及于建设用地使用权存在较大的争议，某些金融机构为了规避风险，要求借款人在签订借款合同时，提供承包人事先做出放弃建设工程价款优先受偿权的声明，承包人鉴于市场弱势地位，不得不做出声明。尽管，对这种事先放弃优先受偿权的声明效力存在争议，但在实践中有法院承认其效力，如广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用合同法第286条的指导意见》第9条规定：“承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权，事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的，人民法院不予支持。”即便司法不认可效力，若建设工程价款优先受偿权可支配于建设用地使用权，处于强者地位的金融机构也会要求承包人提供担保的方式抵消建设工程价款优先受偿权给其带来的不利后果，这样最终会损害建设工程承包人的利益，反而成为其拖累。
二、建设工程价款优先权是否及于该工程出租、使用所得的收益
2003年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第29条规定，依合同法第286条规定享有优先权不应包括建设工程出租、使用产生的收益。但该条款未出现在定稿中，也未有相反的表述，可见在定稿颁布时对该问题未达成一致意见。随后，上述内容为《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用合同法第286条的指导意见》（粤高法发【2004】2号）所采纳，第6条规定：“承包人对其承建的工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，但对因建设工程使用、出租所产生的收益不得行使优先权。”因收集资料有限，未见上述条文的立法理由或说明，亦未见司法判例。仅张晟杰律师评论，从《合同法》第286条规定看，优先受偿权所对应的是所建工程折价或拍卖所得的价款，而使用、出租收益为其他债权和收入，并非承包人投入资金的物化，故不为建设工程价款优先受偿权支配的范围。
笔者认为，建设工程价款优先受偿权应支配到建设工程出租、使用所得收益，理由如下：
建设工程价款优先受偿权具有担保物权的属性，不及于担保物之孳息不合担保法之原理。因建设工程价款优先受偿权可直接将建设工程这一标的物拍卖，从所得价金中优先受偿，不须借助于他人的行为即可实现，符合作为物权支配性的特征，担保物权属性明显。担保物权之效力及于原物和孳息，只是孳息需与权利人的占有或司法扣押有密切联系。《物权法》第197条、第213条、第235条均规定，抵押权、质权和留置权等担保物权均可支配物之孳息。建设工程出租、使用所得的收益属于建设工程的孳息无疑，一律将其排除出建设工程价款优先受偿权之范围不合担保物权这一特性。更何况，承包人的物化劳动的基础上，发包人方可获取孳息，孳息仍然是承包人投入资金的物化产物，仍为建设工程价款支配之客体。
建设工程价款优先受偿权若不能及于该工程出租、使用所得，那么可能使得大量的工程建设项目的承包人被排除出《合同法》第286条保护范围之外,使立法效果大打折扣。首先，从《合同法》第286条将公益性工程排除出建设工程价款优先受偿权支配范围之外，立法考虑的是该些项目因公益性不能用于出售，但没有考虑到该些工程的公益性不能转让变现，未考虑到这些工程在实践中大量出租或经营性使用。有关统计数据表明，政府项目拖欠工程款已占总额的40%左右，所以由于不宜折价、拍卖的工程具有优先权的豁免，故使工程价款优先受偿权的行使大打折扣，使其行使的对象主要为民营资本的商业地产和工业建筑。[7]其次，在法律上和司法实践中，农民在宅基地上建造的住宅被认为是农民基本生活的保障，一般不得进行转让，各地法院不予以拍卖，但是出租情形较为常见，在城郊结合部尤甚。若出租所得不属于建设工程承包人的优先受偿之范围，不利于承包人利益的保障，实现合同法第286条立法目的，也将阻碍其对承揽农民的住宅的积极性，势必增加农民建房时的资金成本。再次，在城市化过程中，为了维持村集体经济组织形态，返还村集体经济组织一定数量的建设用地使用权，允许其建设房屋用于出租、使用，但是不得买卖，转移所有权。则建设工程价款优先受偿权无法就工程价款折价或拍卖所得优先受偿，若其还不能就该工程的出租所得优先受偿，不仅使得这种留用地上项目建设融资困难，也不符合建设行业的特殊产业政策的保护。
建设工程价款优先受偿权若不能及于建设工程出租、使用所得，将使得工程价款优先受偿权对承包人的保护力度减弱。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 那么一旦建设工程拍卖时存在租赁合同关系，因买卖无法击破租赁，特别是长期租赁合同将势必影响出卖的价格，甚至造成流拍。租赁关系的存在将使得建设工程的拍卖价格不足以清偿工程价款，为保护工程承包人的利益，有必要将其工程价款优先受偿权的支配范围涵盖出租所得的收益，以防止恶意串通损害承包人利益。
可见，建设工程价款优先受偿权效力及于建设工程出租、使用所得的收益，但在实务应考虑以下两个问题。第一，工程价款优先受偿权属于不动产特别优先权的一种，支配特定的不动产。对于已经交付的租金成为业主的一般财产，无法特定化，甚至有可能已经转移，在无法确定为工程出租使用所得的收益的情况下，无法完成支配，这种情况下，不属于建设工程优先受偿权支配的范围。但对业主尚未收取租金，可作为建设工程价款优先受偿权支配的对象，由承租人直接交付用于担保工程价款债务。第二，建设工程出租所得的收益，并非承包人所建设的工程单独产生的孳息，其中包含了建设用地使用权等所作的贡献。根据《物权法》第197条规定，对土地使用权价值贡献的孳息因为土地使用权上的抵押权支配的范围，故，对该部分应评估析出。
参考文献：
[1]粱彗星.合同法第286条的权利性质极其适用[J].山西大学学报（哲学社会科学版），2001.3
[2]张巍.建设工程承包人优先受偿权之功能研究[J].北大法律评论》第7卷第1辑
[3]赵许明.建设工程款优先受偿权与抵押权冲突研究[J].华侨大学学报（人文社科版），2001.4
[4] 张晟杰.当前形势下 工程价款优先受偿权的若干法律实务问题[C].唐国华编.律师实务研究(第4卷) .浙江大学出版社出版，2010
[5]王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社，2005.1