摘要：以具体项目为案例，就JCT工程合同在招标、项目工程管理及竣工结算中，发包人应注意的一些风险提出分析、研究，共同探讨解决办法。
关键词：发包人JCT合同模式总承包招标项目工程过程管理工程竣工结算风险分析
随着我国城市化进程的加快、人们生活和收入水平的提高，社会产生了对商品房的需求激增，政策优惠、需求旺盛、资金密集、利润丰厚、风险较其他行业相对较低，一时间国内房地产市场风起云涌，大量的资本以其追逐高额的利润的本质，呈现出涌入国内商品房市场的势头。特别是我国加入WTO后及房地产产业保护期到期后。因受我国有关投资政策的限制规定，大多数境外及港、澳、台在国内房地产的投资主要采用与内地房地产商或同业合资成立地产开发公司模式，借助国内合资方的人脉资源开展业务。外资在进入内地市场的同时，带来了巨额资金和丰富的房地产经营管理经验。在房地产经营管理中，合资房地产公司从境外移植了众多的工程建设合同模块进行项目开发管理，有FIDIC、JCT、ECC、NEC等等，特别是大多数港资房地产开发及相关企业（含港资项目管理咨询公司、造价管理咨询公司等），因长期在英联邦体系下，受英国计价模式影响较大，因此他们在内地开展业务时，积极推行皇家测量师学会的JCT清单工程合同模式。
笔者有幸在重庆地区某房地产企业（重庆房地产开发企业多年五十强，且前十名内），以发包人（业主）第一线直接操作者的身份，自2005年起历时近三年时间，组织了约六十万平方米房地产建筑开发项目的JCT合同模式总承包招标、项目工程过程管理及部分工程竣工结算；现以本项目为案例，就JCT工程合同在招标、项目工程管理及竣工结算中，发包人应注意的一些风险提出以下看法，希共同探讨。
一、项目背景及合同模式选用介绍
本案例项目总建筑面积约60万平方米，物业形态涵盖百米高层、小高层、花园洋房及叠拼别墅，交通便利、地块位置优良，集团公司资金雄厚，对项目公司积极支持。公司在项目立项过程中，由集团公司牵头对当时重庆地区房地产市场普遍采用的总承包合同模式进行了近半年的调研，一方面借助自身原有的房地产开发经验，另一方面集团领导层在加强管理、控制成本的前提下，要求引进新的、负有开拓性的工程管理模式；在大量调研市场开发企业及走访了重庆地区工程行政主管部门的基础上，公司认为当时重庆地区房地产市场普遍采用的老的定额计价模式及国家推动的清单计价模式，均有无法克服的缺陷，无法满足新形势下的房地产竞争要求。在一家与集团公司有合作项目的沿海房地产知名企业的推荐下，逐步认识了JCT98版传统模式的合同模式，同时走访了北京、沿海城市一些知名房地产企业使用JCT合同情况，与比利、哈伯根、伟立信等知名房地产咨询公司进行座谈、研讨，最后决定采用JCT清单合同模式。
二、JCT清单合同模式特点及原由
1、JCT合同特点：最大程度地保护了发包人（业主）的利益。
JCT全称为TheJointContractsTribunal，这是一个由十几家英国与建筑有关的协会组成的民间组织，包括如英国皇家建筑师学会（RIBA）、英国皇家注册测量师学会（RICS）、英国咨询工程师协会、建筑业主联合会（BuildingEmployersConfederation），以及地方当局负责人和分包商的代表等，JCT合同的文本都是由这一组织起草的。JCT合同的核心文本是《建筑合同格式文本》（TheStandardFormofBuildingContract）。在英联邦体系下，由于JCT合同文本是由建筑业各参与方经过反复讨论，并由他们各自在JCT的代表同意后颁发的，所以在招标及合同谈判时双方无须再就通用条款进行谈判，只需对专用条款进行商谈，大大提高了工作效率；同时在合同管理时，因合同对违约规定可谓细到毫厘（合同文本一般达10厘米厚），违反合同约定比较容易确定，便于及时处理违约索赔问题；但违约处罚内容绝大多数是针对承包商的。
JCT合同报价使用的是“综合单价+措施（开办）费用”的普遍方式（我国在制定清单计价体系时，参考、借鉴了FIDIC、JCT清单报价的一些规则），由投标单位自主报价，但一旦形成要约承诺，可调整的内容几乎没有；其遵从的理念是：在竞争中形成价格，你敢报我就敢给你做。在资审通过、质量合格的条件下，为最大幅度的降低造价，通常采取最低价中标。
2、JCT合同保护投资人的原由
资本有以利润为导向的鲜明特征，这一点马克思在《资本论》中有透彻的阐述，而目前国内房地产发展所处的阶段，正好满足了高回报的要求（据介绍欧美房地产市场利润只有5%），所以外资现阶段的蜂拥投入国内房地产市场是正常的。其次，资本有追逐更高利润的趋向性，因此每一个投资人在选择投资项目时，对该项目的利润（收益）测算是极其重视的，投资人要求在投入前要有一个比较明晰的成本费用，要有一个可以预期的收入支撑。第三，投资人要求不能有太多的不可预见风险。而投资机会是N个的情况下，方案比较就在所难免了；90年代初就有香港的知名地产商在比对重庆、成都等中西部城市与上海、杭州等东部地区的房地产盈利水平后，决然投资东部地区，就是一个很好的例子。
欧美资本的市场化更加完善，资金的流动性、趋利性更是明显，各国政府一旦吸引到投资，其发展、税收、就业及上下游相关产业都会被带动起来，而资本主义国家从法律上就是保护投资人，就是投资人的法律；他们认为没有了投资，所有的经济、社会问题都要显现出来，有时直接影响到政府的生存。基于此，在建筑行业中，最大程度地保护投资人（业主）的利益，就成为一个基准点，直接反应到JCT合同文本中。
三、JCT合同模式总承包招标时发包人应注意的问题
首先，发包人应对JCT合同条款进行统筹梳理，增加与实施项目相适应的特别要求（JCT合同文本属于普通法系下的合同文本，为案例合同，其罗列的索赔等条款基本上对应着有关案例），注意加入合同外工作内容及有可能新增无综合单价工作的计价原则，建议给出具体的组价公式及进价取值，努力做成闭口合同形式，充分转移、降低业主风险。其次，在招标文件中要明确提醒投标人，招标给出的参考工程量须投标人自行复核，有差异时在所报综合单价中自行综合考虑。同时要明确提醒投标人充分注意报价的竞争性与风险性的平衡、统一。
四、JCT工程合同在项目工程管理时应注意的问题
项目工程管理阶段，索赔事件的处理是工作重点，发生时应严格按合同约定，及时确定索赔时间及金额，完善有关手续，利用业主聘用的咨询工程师在专业上的优势，尽量减少索赔损失；同时在合同条款中，寻找反索赔依据，维护业主的利益。应注意基础完工、结构封顶、竣工验收这三个重点进度节点，当承包商发现其在投标时有较大问题时，一般会在这三个节点采取措施，要求变更有关合同条款及单价。
五、JCT工程合同在竣工结算中应注意的问题
工程结算时，承包商将会提出众多在合同履行过程中，发生的各种事件，最终目的是增加结算金额；业主方应充分运用对自身有利的合同条款，进行有理、有节的沟通，在遵从合同约定的计价原则下，确定最终结算金额。例如：有承包商对二期招标文件“开办项目”中“临时施工道路”的报价范围认定不清，只报了自己标段或所在施工组团内的临时施工道路，而合同条件描述的是“在实际现场勘查后，满足施工所需要的施工临时道路”，实际上是应该包含二期连通一期的约500米施工临时道路（如不连通，材料设备将无法进场），根据合同约定“临时施工道路”费用为一项包干价，此费用增加将无法取得。
六、JCT工程合同实施后经验及教训
我国建筑市场接触JCT工程合同的时间较短，重庆作为一个内陆城市，相对于东部发达地区从资金规模、人员素质、市场环境及思想理念上，不管是业主或承包商都有较大差距。
纵观本案例项目在JCT工程合同实施过程中体现出的问题，我个人认为最大的问题是：目前我国建筑市场法律体系不健全，法制化、规范化水品过低。主要反映为：部分承包商在投标时有意或无意的报出几乎无利润的报价，在合同签订后，经常以“对合同有关条款有重大误解”为理由，要求业主对报价进行调整或增加有关开办、措施费用，并拒绝履行在投标时的书面承诺，发包方一旦以有关合同条款为依据予以驳回时，承包商就以停工、甚至破产相威胁，且有关行政及造价主管部门的首选调解意见不是以法律为基础，以合同为依据分清违约责任，而是以承包商所述某些或某项综合单价低于成本价来认定所谓的“实事求是的实际情况”，业主在销售回款、交房违约、资金占用、和谐共存及社会形象等诸多因素影响、压迫下，不得不采取妥协的态度，同意部分调整合同条款及综合单价，无法实现“在竞争中形成价格，你敢报我就敢给你做。”的JCT合同本意，同时也是对其他未中标单位的不公平待遇。
合同意识淡薄、合同管理水平较低是我国房地产开发行业及建筑市场的普遍现象，大多数时候双方均有违约情况的发生。法院系统在处理建筑行业的诉讼中，也感到十分头痛，首先其作为代表国家的审判机关，不具备认定工程造价的专业知识，而对于标的物唯一、不可比、工程时间较长、参与方众多并且运作复杂的建筑工程，如何认定其合理成本（或社会平均成本），这本身在工程造价行业就是一个争论的焦点。目前建筑行业普遍认为，一旦进入诉讼程序，利益各方均是受害方，即便是获得胜诉，也大都落得个“赢了官司、输了钱或时间”的结果，这使得不良开发商或不良承包商在各地大行其道。我国政府管理机构也认识到加强本领域法制化的重要性，正不断完善有关的法律政策。
七、结尾
JCT合同文本作为一个历史悠久、内容丰富、体系完整，应用地区广泛，目前已成为全世界著名的建筑业合同文本之一的合同模式，在规范各方行为、控制工程成本、建立游戏规则等方面，是有其指导性作用的；在我国东部发达地区，近几年有房地产开发企业组织项目管理、工程技术及造价咨询等有关经济技术人员，对JCT合同文本进行修改、完善，使其更适合中国目前的建筑市场。业主（投资人）要在充分了解JCT合同本意，明确有利条件及所含风险后选用。