【摘 要】对于房地产投资者来说商品住宅投资风险的存在是必然的，只有对商品住宅价格影响因素进行良好的掌握投资者才能进行最优的决策。本文在归纳总结的基础上，对商品住宅价格的影响因素进行了表述，并对其进行了分类，研究了各个影响因素，重点对商品住宅自身与外部因素及需求与供给因素进行了分析。
【关键词】.房地产；商品住宅；影响因素
【abstract】.presence of commercial residential investment risk for real estate investors is inevitable, the only good grasp of the factors that impact on the price of commercial residential buildings investors to optimal decisions. summarized based on the influencing factors of the price of commodity houses expression, and its classification, and study the impact of various factors, focusing on the commercial residential analysis of external factors and the demand and supply factors.
【key words】.real estate;commercial residential buildings;impact factors
商品住宅价格的影响因素有很多，分类也有很多种，我们采取两种比较广泛的分法，商品住宅价格的影响因素主要有其自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素，下面将分别予以介绍。
1. 商品住宅的自身与外部影响因素
1.1 商品住宅自身的因素包括：
（1）区位因素：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素，分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。
区位因素的好换直接影响着商品住宅价格的高低，在地理位置优越、交通便利、周围生活配套设施完善、绿化及公共环境较好的区域，其商品住宅需求量大，从而商品住宅价格相应较高。
（2）实物因素：实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。土地实物因素主要包含了土地面积、形状、地形、地势、地基以及土地开发程度等因素；建筑物实物因素主要包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高等因素。
（3）权益因素：房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制，因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。
1.2 房地产外部因素主要包括以下几点：
（1）人口因素：居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。
（2）制度政策因素：影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。
政府政策的变动对商品住宅价格的影响很大，比如我国实施西部大开发，刺激了我国西部房地产市场，对我国西部房地产供求关系具有较大的影响，其商品住宅价格水平升高。
（3）经济因素：影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。
随着我国经济发展水平的提高、人们收入的增加，房地产投资相应很加大，商品住宅需求量也随之增大，其商品住宅价格随之升高。
物价水平也会影响商品住宅价格，一般当物价水平下降时，商品住宅供给的价格相应的也会下降，从而导致商品住宅的需求量增大。反之商品住宅的供给价格上升，需求量减少。
（4）社会因素：影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。
在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域，其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况，该地域的商品住宅需求量会相应的减少，导致商品住宅价格降低。
（5）心理因素：影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售时心态、个人欣赏水平偏好、从众心里等。
（6）其他因素：包括国际因素以及一些其他因素。
2. 商品住宅需求与供给影响因素
2.1 商品住宅需求影响因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅价格、对市场的预期以及政策因素等，具体如下：
（1）人口：人口的多少对商品住宅的需求量影响特别大，人口的增加，家庭规模的增大等因素都会使得人们需求面积增大，从而影响商品住宅的需求量。但是并不是说人口会一直增长下去，从而导致土地供应量不足，因为各个国家的人口增长到一定水平后会保持一定的稳定状态，因此不会导致土地供应不足，人口与土地供应有一个合理平衡的关系。
（2）家庭可支配收入：消费者只有需求但是由于自身经济条件的现实，对住宅的潜在需求形成不了现实的购买，这种需求不是有效需求，因此家庭可支配收入的增加，可以使得居民对商品住宅的需求由潜在的需求转化为现实的住宅需求，并且随着家庭可支配收入的增长，对商品住宅的品质等要求更高，由此产生新的消费需求。
（3）商品住宅价格：商品住宅价格的高低直接影响着居民需求的多少，当商品住宅价格比较低时，以自住型需求的消费者会积极购买，形成需求，当商品住宅价格较高时，投资者会积极购买。
（4）市场预期：如果市场预期较好时，自住型需求者以及投资者会提前释放消费，如果市场预期商品住宅价格将下降，则自住型需求者以及投资者会待市场好转时释放消费。
（5）政策因素：政府政策的变动、税收的变化对商品住宅需求的影响很大，如购买住房可以享受一定的税费减免、首付降低等政策，会使得住宅需求量增大。
2.2 商品住宅供给的影响因素主要有土地供应量、对市场的预期、成本价格比、税收政策因素等，具体如下：
（1）土地供应量：土地是商品住宅得以存在的基础，土地供应量的大小直接影响着商品住宅的规模以及价格成本，当土地供应量小，在一定时间范围内商品住宅的供给量相应的减少，价格成本上升，当土地供应量过大，在一定时间市场上，商品住宅的供应量增大，价格成本下降，这样将造成国土资源流失，土地资源没有得到最大的效益，因此政府相关部门应当合理规划，合理制定土地的供应量，使得商品住宅的供应量符合市场需求。
（2）市场预期：当开发商对市场情况预期较好时会加大投资、加大开发力度，提高商品住在的供给量，在未来市场预期不理想的情况下，开发商会减少投资、减小开发力度，甚至会惜盘捂盘，从而使得商品住宅供应量减少。
（3）获利能力：开发商和其他商品供应者一样，受利益的驱使下对商品住宅进行开发，当开发商所开发的商品住宅价格比其成本高时才能获利，并且当利润率高于或者等于最低获利能力时，开发商才会继续投资继续提供商品住宅。
（4）税收政策因素：税收、信贷政策、政府相应政策的变化会影响商品住宅的供应，税收直接影响着商品住宅的成本，信贷直接影响着开发商的融资能力，相应制度政策的实施也影响着开发商的开发与投资，因此税收政策因素对商品住宅的供应有非常重要的影响。
参考文献
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