介绍： 商业地产的建筑面积及包含的业态 商业综合体相对体量大约在30~40万m2之间，参照万达的商业综合体，具体有以下业态： 1）公寓（SOHO或者LOFT)，万达到目前为止还没有LOFT业态； 2）购物中心，也就是是我们平时所说的百货；百货由于投入量大，竞争及各项运营成本较高，百货在后期的商业综合体中处于非常尴尬的地位； 3）室内步行街，利用室内走廊将各种形态的次力店业态联合起来（如餐饮、服装等等） 4）酒楼，此处酒楼指的是大型餐饮，不是指的酒店；如红杏和雍雅之类的大型餐饮； 5）影院，现在的商业综合体如果没有影院基本就不能叫综合体，基本是有综合体就有影院； 6）歌城，KTV基本与影院是兄弟，有影院就有KTV; 7）超市、主力门店等； 8）儿童业态，儿童业态作为商业综合体的一个新型业态，已经在商业综合体中发挥了巨大的作用，据调查，如果一个商业综合体有与没有儿童业态，其人流量相差一倍； 9）写字楼，如果一个商业综合体有甲级写字楼，他肯定在边上。单门独院。 10）酒店，酒店在商业综合体的感觉，远处看的比较清楚，就在那个方向，贴身一看与商业综合体实际上是没有关系的；商业综合体是一个复杂的多变业态，需根据招商来确定不同的业态，如何匹配是一个比较复杂的问题 商业地产与住宅地产的不同 1、商业地产的成本控制要点分成两部分：开发成本+运营成本。商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过费用系统来管理 2、顾问费用：商业地产都非常关注顾问费用，特别是刚从住宅地产转入商业地产的开发企业，在这一点上，很多企业都是有严格的控下限要求，如酒店管理费用、幕墙顾问、机电顾问、招商顾问和造价顾问。 3、关注工程类合同：独立配套，上下水电煤通讯等，土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，肯定是要进行专业分包； 4、关注设计：商业地产与住宅地产在这一点上的差别非常大，以前做住宅地产时，设计方案只是由开发商和设计院进行沟通即可确定，甚至于可以直接按照开发商的想法来进行规划设计。而商业地产需考虑主力店的设计要求，甚至于还要兼顾小业主的规划要求，这也是商业地产强控的一个关键点，如果处理不善，会影响后期的开业节点、项目品质等等，出现“一招不慎，满盘皆输”的情况； 5、关注消防：商业地产的消防等级要求远远高过住宅地产，这一点在商业地产的合约规划结构中也有充分的体现； 6、设备费单列：很多标杆企业商业地产项目的合约规划都将设计备单列，一是体现了这部分的成本占比，另一方面也体现了设备对商业项目的重要性。 7、合约规划确定的时间点不一样：住宅地产一般是在方案设计后，而商业地产需在开业节点计划明确后，再进行一轮的调整刷新； 8、建立快速响应机制：前期的设计、过程中的方案变更和工程变更等，都由以前的只是开发商和承包方关注变为三方甚至多方关注，过程中如何确保遇到的各种问题都能快速解决，需要建立一个快速响应的机制，这一点是以前住宅地产很少关注的；商业与住宅地产成本管控最大的不同：资金回笼非常慢，成本也比较高。在这个过程中，招商环节也需要投入很多人力、时间成本，借助专业机构可以实现高效运转。
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