1、引言
最近一段时间帮助房地产开发公司起草、管理工程施工合同，施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意，工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建设的合同管理越来越重要，因此笔者针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法，供大家讨论。
2、工程保修期、缺陷责任期与工程保修金的概念
2、1 工程保修期
房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。工程质量缺陷，是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
工程保修期是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。
2、2缺陷责任期
缺陷，现代汉语词典解释为欠缺或不够完备的地方。
责任期，现代汉语词典解释为没有做好分内应做的事因而应当承担的过失的时间。
工程质量缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
缺陷责任期就是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。
2.3工程质量保修金
建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
3、法律法规中工程保修期与缺陷责任期的比较
3、1中华人民共和国建筑法中的规定
第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
建筑法是从法律的高度规定了哪些质量缺陷应该维修，规定甲乙双方应该签订工程质量保修书。并没有具体的、可操作的内容。
3、2建设工程质量管理条例中的规定
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
可见条例中保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个最低期限。该期限虽然可由双方在合同中约定，但不能违背建设工程质量管理条例中第四十条的规定，具有的法律强制性。
3、3建设工程质量保证金管理暂行办法中规定
第二条 本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。
第五条 缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
第八条 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。
在建设工程质量保证金管理暂行办法中不仅对缺陷责任期的概念进行了阐述和界定，而且还对其期限做了描述。缺陷责任期就是指预留质保金的一个期限，具体期限由双方合同约定。笔者认为根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》理解，缺陷责任期只是发包方预留质量保证金的一个期限有点不准确，缺陷责任期既然是工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，根据建设工程质量终身制的理解应该比保修期的时间长，所以缺陷责任期与工程保修金的保留期限不便于实际操作和执行，如果缺陷发生在缺陷责任期内，对于承包人没有进行维修的行为，发包方是可以从质保金中扣除的；而如果缺陷发生在保修期内缺陷责任期外，那么对于承包商不维修的行为或许只能通过法律途径解决了。
通过上文对工程保修期和缺陷责任期的比较，从本质上来说应该是没有很明显区别的，缺陷责任期是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限，而工程保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，在这个文件中硬性规定缺陷责任期的时间有些不妥，至于工程质量保修金的保留期限，应该和保修期一致。
4、FIDIC土木工程施工合同条件与房屋建筑工程质量保修书的比较
4、1 FIDIC土木工程施工合同条件中的规定
1.1.3.7“缺陷通知期”指根据投标函附录中的规定，从工程或区段按照第10.1款工［程或区段的接收］被证明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成扫尾工作和修补缺陷通］知工程或该区段（视情况而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延长决］定的任何延期）。
这里的缺陷通知期也就是我们通常所说的维修期。首先，它是指工程师通知承包商修复工程缺陷的期间；其次，工程是业主已经接收并颁发给承包商接收证书的工程或区段；第三，该期限的长短在投标函附录中写明；第四，该期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延长］予以延长；第五，该期限从工程或区段竣工日期开始计算。
这一术语与我国工程界的维修期、质量保证期（质保期）基本相同。
1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付证书的申请］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累计的保留金。
保留金的性质和目的是一种现金保证金，与履约保函的性质相似，目的是保证承包商在工程执行过程中恰当履约，否则业主可以动用这笔款去做承包商本来应该做的工作，如缺陷通知期内承包商本应修复的工程缺陷。
11.3缺陷通知期的延长：如果且在一定程度上工程、区段或主要永久设备（视情况而定，并且在接收以后）由于缺陷或损害而不能按照预定的目的进行使用，则雇主有权依据第2.5款［雇主的索赔要］求延长工程或区段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延长不得超过2年。
这是一条原则性的规定，如果缺陷是由于承包商负责的原因发生的，业主有权延长缺陷通知期，同时规定最多延长2年（即：缺陷通知期最多为3年），但没有规定具体如何延长。
4、1 房屋建筑工程质量保修书（示范文本）的规定
工程质量保修范围和内容 ：承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：质量保修期： 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 年； 本文转自项目管理者联盟⒊装修工程为 年；⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为 年；⒌供热与供冷系统为 个采暖期、供冷期；⒍住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为 年；⒎其他项目保修期限约定如下：
质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
保修费用 ：保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
其他 ：双方约定的其他工程质量保修事项：
本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。
保修书文本中对保修金、保修金的期限以及缺陷责任期没有明示，应该是保修书的不足之处，既然质量管理条例中规定了保修期限，那么在保修书文本中就没有选择的余地。
我们在具体编制建设工程施工合同时，对于工程保修金的规定是这样的：工程保修金是工程总造价的3%；2年保修期满后14天内，工程保险金返还与该分部分项占工程总造价相同比例的保修金；5年保修期满后14天内，剩余的工程保修金一次性全部返还；地基基础和主体结构的缺陷责任期是该工程的合理使用年限，不保留保修金。
5、结束语
通过以上法律法规的学习、分析和FIDIC合同条件与工程质量保修书的比较，缺陷责任期与保修金的期限是两个不同的概念，根据建设工程质量终身制的原则，缺陷责任期应该是工程合理使用年限。为了便于广大工程项目管理者以及工程项目合同管理者的操作和执行，减少工程业主和承包商的矛盾，建议我国的缺陷责任期与工程保修期的时间期限统一，至于工程质量保修金的保留时间应该象FIDIC合同条件一样，直接规定一个期限，以便于建筑工程合同管理。