“虚拟清单”的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的，强调单价包干，具备对成本可审、可知、可控的优点，那么万达、万科是怎样进行虚拟清单招标的？
“虚拟清单”与清单招标最大的区别在于工程量的确定，虚拟清单的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的，虚拟清单强调的是单价包干，它具有招标阶段对成本可审、过程阶段对成本可知、结算阶段对成本可控等优点。
总的来说，企业自编工程量清单适合对清单编制比较熟悉，同时通过虚拟清单模式运作过多个项目的企业；国家规范工程量清单适合才刚刚使用虚拟清单招标的企业。
▌一、如何评价招标工程量清单的质量？
许多人片面地认为，工程量准确了，招标工程量清单质量就自然高了。固然，数量的准确性是衡量招标工程量清单质量的一个重要标准，但是，如果站在全过程项目管理的高度，把招标工程量清单作为招标文件的一部分来系统地考虑，把已标价的工程量清单作为后期施工合同的一部分来考量，招标工程量清单质量衡量标准就宽泛多了，见下图。
1.工程量清单质量评价标准的3个层面
第一层面：从设计文件角度
之所以把设计放到衡量招标工程量清单质量的第一层次，是因为设计文件是施工的基础，也是编制招标工程量清单的最主要依据。我国目前工程建设项目开发密度很大，各种原因导致许多建设项目的设计文件质量不高。设计文件质量不高，必然会直接影响招标工程量清单的编制质量和后期的施工。反过来，要想编制高质量的招标工程量清单，必须深入研究设计文件，必定会发现其中存在的一些问题。高质量的招标工程量清单，应能发现设计中存在的一些问题，还应能从造价控制的角度提出一些合理的设计优化建议，减少日后施工过程中的设计变更，降低承发包双方发生争议的风险。
现实中有很多招标从业人员和清单编制人员片面地认为，设计的问题由设计单位负责，与自己的责任范围不相干。一些清单编制人员，为了尽快完成编制任务，疏于与建设单位和设计单位沟通，对于设计中存在的问题直接揣测、臆断，这种不负责的做法属于质量事故，属于不能容忍的质量问题。清单编制人员应具备基本的技术能力，能在读图过程中发现诸如平面位置错误、重要尺寸错误、重要的部位做法不详、不能满足施工和报价的需要等基本的设计错误。高素质的工程量清单编制人员，还要能从提高项目价值的角度向招标人提供有参考的优化建议，提高咨询的附加价值。
万科清单招标与设计院的工作关系，一是就甲方指定招标范围内，提供完整的图纸目录及图纸资料；二是良好的图纸质量；三是前端多投入10%的精力审图，节省后期大量的变更工作量。
第二层面：从招标角度
从招标公司内部分工的角度，招标文件编制和招标组织人员与清单编制人员一般不属于一个部门，导致招标组织人员与清单编制人员间经常出现交流沟通不畅、招标工程量清单与招标文件“两张皮”现象。有的清单编制人员只顾独自编制清单，对招标文件理解不深，也不参与招标文件条款的讨论，从不对招标文件提出合理化建议。有的招标项目经理不与清单编制人员交换意见，招标打包、招标范围、专业分包、合同计价等内容设定不科学，甚至出现招标工程量清单与招标文件存在招标范围、专业分包、暂估价、暂列金额等不一致等质量事故。
第三层面：从编（审）角度
包括清单编制过程中的计算、汇总的准确性，清单套项的准确和合理性，清单内容的完整性，清单项目特征描述的全面、准确性，以及招标工程量清单构成内容的组成的完整性和合理性等。
前两个层面质量衡量角度视角更高，属于系统层面，主要立足于管理和沟通、协调一致，通过部门之间和单位之间交流协作完成。与上面的两个层面相比，第三层面更侧向于较细部的操作层面。前两个层次由于广泛涉及责任之间的交叉，又缺少量化指标，难以进行标准化考核，所以往往被大家忽略。但是，因其质量问题造成的危害程度可能远远大于第三个层面。
2.招标工程量清单质量的控制
《计价规范》实施之后，招标工程量清单招标方式逐渐普及，工程类的招标项目大多要求编制招标工程量清单和招标控制价，招标公司在造价方面的短板渐渐显现。
按招标工程量清单的编制程序，招标工程量清单编制大致可以分为委托、准备、编制、审核、签发和备档五个大阶段。（见下图）
▌二、如何快速出虚拟清单——确定清单内容、编制依据及要点
对于“虚拟清单”来说，最重要的在于确定清单中应该包含哪些项目、每项包含哪些工作内容以及每项的单价如何测算准确。主要是从以下两个方面入手：
1.积累典型项目
清单工作项以及工作内容的梳理工作，最简便且能结合企业自身情况的，就是选取企业自己的项目：一是已经进入总包结算阶段的项目，根据结算结合工程量清单模板梳理出自己企业的工程量清单；二是施工图完成正在施工的项目，在办理施工图预算时要求按照工程量清单编制。
2.进行经济分析
在完成典型项目积累后，就要对结算或者预算进行经济分析：一是综合单价经济分析表，通过对综合单价的组成分析，可以明确每个单价的由来，在新项目相同业态采用虚拟清单招标时可以进行比对，防止出现不平衡报价；二是建造标准，每个单价都需要对应一个建造标准，不然单价就毫无意义，通过对建造标准的积累可以打造产品标准化的基础，同时可以指导新项目同业态建造标准的制定。那么，虚拟清单的编制依据及编制要点有哪些呢？
（1）编制依据
以L企为例（如下图），应明确每部分编制依据的主责部门，要求各部门提供的资料及时完整，保证“虚拟清单”的准确性。
（2）编制要点
施工界面划分清晰，清单项目要全面，保证清单项目的准确性，防止过程中因为施工界面不清以及清单项目不全引起的纠纷；对于暂定量项目，综合单价闭口包干，工程量根据施工图调整，形成总价包干合同；对于非暂定量项目，采用闭口总包干，如措施费等；与计价规范的差异项需特别说明，防止由此引发的纠纷。
▌三、“虚拟清单”招标文件的控制要点
“虚拟清单”编制完成后，在形成招标文件时需要明确以下要点：
1.合同总价修正约定
约定合同金额为暂定，除总价包干项目外其余项目按照综合单价包干，出图后按照施工图预算调整总价，形成总价包干合同，结算时按照总价+变更方式办理。
2.零星项目计价约定
采保费计取方式，主要是甲供材料由乙方下货、场内运输、保管收取的费用；零星用工价格，需特别明确窝工单价，减少因意外停工而产生的窝工费；工程量清单外项目计价方式，如：若由于发包人要求的设计变更，工程数量有所增减或工程质量有所改变，而有关工作与合同原来的工作相类似，则其增减费用按原合同单价或采取原合同单价为换算基础调整而得的单价计价；若没有适当的换算基础，则采用公平合理的市场价计价，相关市场价的确定除需考虑当时的市场价格水平外，还需考虑投标时合同单价之价格水平，从而推算出新单价；也可采用发包人与承包人在专用条款中约定的其他方法计取费用；合同金额及付款额则随增减费用而相应调整。
3.招标用图要求
仍需向投标单位提供最基本的图纸，尽可能减少施工单位自行判断内容，保证各施工单位对清单内容理解程度一样，如地上地下面积、标段划分图、房型示意图、平面布置图、业态类型、结构形式、层数、地下室范围、地下室竖向布置图及标高等，防止投标时相差悬殊。
万科图纸会审就作为清单招标过程中必须预留的一个管理动作，参与会审的部门为设计部、项目部、工程部、客服部、成本部；参与会审的外服为设计院、监理公司、咨询公司。
图纸会审的主要作用在于减少变更量，减少工作量。万科图纸会审的重要性体现在：
（1）解决图纸质量的错、漏、碰、缺问题；
（2）解决各专业不交圈的问题，如空调机位错误；
（3）解决计量计价依据不充分的问题，如梁底标高建筑、结构图不符；
（4）解决设计功能性不足或缺陷的问题，如交付后的客户投诉等。
▌四、万达虚拟清单招标的具体操作方法
采用定额费率下浮和采用清单，最后结果都差不多，实际效果一样，落脚还是在设计。比如万科的总包单位就是采用费率下浮的，这样的方式更快，结算争议很小，施工单位风险小，虽然对于缺乏经验的甲方而言较吃亏。
费率招标就是有效率优势，虚拟清单适用于技术条件确定、量不定的情况。技术条件，不单单是满足特征描叙需要，是指导项目建设，带入设计，包括产业形态、接口界面、设计施工规范、节点做法、材料品牌档次，全套的。
在万达看来：
1.虚拟清单的好处就是在于节约进度，有个前提，就是设计比较标准，或者全国性大企业，有可以利用的数据。
2.在编制虚拟工程量的时候，采用类似工程的数据，可以细化到具体子目的数量：比如地基基础可以分：土方、各种桩基、支护、降水等等；上部结构可以分为：土方、砼、模板、钢筋、粗装修等等；水电可以分为：水、电、设备等等。
3.总的措施费可以约定总价包干，如果建筑面积没有超过一定的比例，不予调整，签证变更同样可以如此约定；在合同中还可以约定，不管如何，施工单位不能拒绝变更，价格可以后谈，这样，能最快进度的发挥模拟清单的优势。
4.在合同中只约定单价，在施工过程中，可以重新计量，逐步实现合同的准确值，这样甲乙双方都轻松。
5.如果成为战略合作伙伴，可以在暗中较劲，但是不会耽误进度，适用于对进度有极高要求的单位。
6.这样对甲方要求很高，会带来不少的新问题，比如后面的合理精确价格等。