城市是由各种物质要素组成的。它们相互之间构成错综复杂的关系。这些物质要素都占有城市的一定空间，要求一定数量和质量的用地。城市规划就是要尽可能满足它们对用地的要求，尽可能避免它们之间的矛盾，同时最大限度地符合城市和区域整体的利益。为此目的而对城市用地空间所进行的组织工作，称为用地划分或用地功能划分。这是城市规划的基本工作内容，在城市规划的发展过程中具有重要的意义。
古代城市功能简单，城市用地以住宅、办公和商业服务设施为主，城市生产的规模小、数量少，生产方式主要以手工为主。在这样的情况下，不同功能的用地之间矛盾不大，只需适当组织，即可维持协调和平衡。
产业革命后，机械化生产代替了手工生产，而且生产的规模和数量也不断扩大。机械化的生产过程给城市清净、安宁的环境造成了极大的破坏，从而导致以解决一系列城市问题为目的的现代城市规划的诞生。为解决用地布局的混乱，出现了用地分区的办法。它成为现代城市规划的基本内容之一。用地分区管理最早（1884年）在德国的阿尔登那市（Altona）实行的。当时只对居住、工业和商业用地作了划分，并形成了立法，效果很好。此后即在北欧和其他一些地区迅速推广起来。1933年8月，国际现代建筑协会第四次会议通过的文件——《雅典宪章》中提出了城市的居住、工作、游憩和交通四大功能，这就为城市用地的分区提供了理论依据，从而使用地分区成为处理城市内部布局的一个主要的手段。随着社会经济和科学技术的迅速发展，城市的职能和内容也不断增加，城市各项物质要素不断变化，用地分区的理论和方法也不断调整。例如由于高技术的应用，企业的生产工艺有很大变化，这就影响到工厂的用地规模，原料、燃料的消耗和运输的方式等内部和外部结构；原有以绿带分隔工业区与住宅区的方式，也发生了变化。不少地方出现了“工业园”（Industrial park）和综合用地等概念。
本世纪初，地理学者和经济学者对城市地域结构作了理论探讨，地理学者所说的城市地域结构是指“城市功能组织在地域空间系列上的投影”，“城市地域结构是由城市职能上的分化带动形态上的分化造成的”，这种分化持续不断地随着社会的发展一直处在变动之中，“城市地域结构研究，就是在这个变动中寻找城市空间面貌的一般格局，建立城市地域组合的机制的基本理论”。城市规划建设实践恰好说明，城市职能的不断分化和它对城市形态分化33 的影响。城市规划学上常用的“功能分区”这一名称，恰好反映了因城市功能分化而引起城市形态的变化，两者是完全统一的。而这种功能引起形态变化的作用是持续不断地发展的。城市地理学界对于城市地域结构的理论（分区理论）、工业区位理论和商业区位理论的研究，对城市规划的理论发展具有重要的实际意义。