设计阶段的成本控制
摘 要：设计是房地产项目成本控制的关键环节。设计阶段的成本控制是从设计招标到施工图设计的各个方面。如何在房地产项目中进行设计阶段的成本控制，对于每个房地产项目的重要性都是不言而喻的。本文阐述了房地产项目设计阶段成本控制的方法，希望有一定的参考价值。
关键词：设计,招标,变更,管理,成本控制
一、实行工程设计的招投标制度
招投标工作可以实现工程造价、质量、工期、社会信誉等多方面的竞争，工程设计采用招投标制度会使业主增加设计方案选择的范围，同时使设计人员在竞争中自觉树立工程经济意识，提高设计质量，从而达到优化设计、降低工程造价的目的。
工程设计招标要贯穿整个三阶段设计，即方案设计、技术设计和施工图设计。在方案设计阶段， 影响工程造价的可能性为75%～95%;在技术设计阶段， 影响工程造价的可能性为35%!75%;在施工图设计阶段，影响工程造价的可能性则为25%～35%。显然，在设计的各个阶段，对工程造价的影响都非常大，这就需要业主不仅注重方案设计阶段的市场招标，也不能忽视技术设计和施工图设计阶段的招标，使设计的各阶段均能通过市场竞争完成，这样就会在设计的各阶段，促使设计单位均能在每一个细节上精益求精，以便获取设计业务。
在设计招标进行评审定标时，不仅要考虑设计“单位”“人员”，更要考虑“方案”。“方案”主要是在构思的新颖性、投资的经济性、技术的先进性、功能的适用性、施工的可操作性等方面进行综合评审，设计费仅占总投资的1%～2%，可不作为主要评审因素。通过技术比较，经济分析，进行量化评分，力求选择经济、适用、美观、富有创意的方案设计投标单位作为中标单位。
二、有效推行限额设计工作
限额设计就是设计人员在限定的投资额度内进行设计，在设计过程中充分利用价值工程原理，采取多方案比较，使设计既满足建筑功能的要求，又经济合理，以防“三超”(即概算超估算、预算超概算、结算超预算)现象的出现。
为便于开展限额设计，就要求做到以下几个方面。(1)业主在尊重科学、尊重实际、实事求是的基础上，明确提出设计的经济指标，如钢含量、砼含量、砌体含量、窗地比等，对不能具体确定的指标可给出范围，经济指标的确定可参考当地的平均偏低水平，让设计院经过努力可以达到。(2)应有奖惩措施，可以在合同中约定扣除一部分设计费或单独设定一部分设计费作为设计质量奖金，在设计成果的经济指标达标后发放。使设计与工程量价形成有机的整体，避免相互脱节，从而保证限额设计工作的顺利开展。
三、加强设计变更的管理
设计图纸本身的缺陷或设计深度不够，将会导致在施工阶段的设计变更增加，从而导致工程造价的增加。如何减少设计变更，这就需要做到以下几方面。(1)以合理的设计费用，选择合适的设计单位。充分调动设计人员的积极性，确保设计质量。(2)在签订设计合同时，要有相应的“节奖超罚”措施条款。(3)给设计单位足够的设计时间，并分阶段核查设计进度，使设计工作均衡有序开展，避免因设计时间分配过短，而导致设计深度不够，设计不完善。(4)在设计阶段，必须确定项目的最终图纸，避免边设计边修改边施工的“三边工程”。(5)为防止在施工图设计中产生的缺陷，除了在图纸审核、校核时严格把关外，还应在图纸会审、设计技术交底中给予消除。尽可能把设计变更控制在工程开工前的纸上谈兵阶段，从而避免或减少设计变更费用的产生，确保工程造价得以有效控制。
四、总结
总之，设计阶段是工程造价控制的重点，通过充分的市场竞争手段，选择优秀的设计单位，推行限额设计，控制限额指标，强化设计变更管理，减少设计变更费用的产生，就能实现最优的设计，最经济的投资，对工程造价的控制就能起到决定性的作用。