【摘 要】在房地产项目开发过程中频繁发生的各类变更和签证是造价工程师管理难点和重点，如何有效地控制房地产项目开发过程中工程变更的发生数量和减少工程变更对造价和工期的影响成为造价工程师的当务之急。
【关键词】工程变更；现场签证；造价管理
由于房地产项目施工周期长， 受法律、经济、人情、自然天气等多方位的影响，参与建设的主体和工种多，在房地产项目开发过程中频繁发生的各类变更和签证是造价工程师管理难点和重点。强化工程变更管理能够明确承建各方的经济法律责任，严格控制在合同范围内的各项施工活动和工作范围，维护甲乙双方的合法权益。施工现场项目工程变更管理不当容易导致工程造价失控，日后竣工结算矛盾和纠纷频频发生，如何有效地控制房地产项目开发过程中工程变更的发生数量和减少工程变更对造价和工期的影响成为造价工程师的当务之急[1]。
1、工程变更的分类
由于建设单位与施工单位在事前签订的合同不可能面面俱到，而工程变更产生的签证是建设单位与承包商之间在工程施过程中对已订合同的一种弥补或动态调整，相当于一份补充合同。工程项目在建设过程中导致工程变更的原因很多，设计变更、使用功能变更、承包商变更、地质条件变化、不可抗力等都会引起工程变更。
1.1设计变更
设计变更是指项目施工过程中设计单位为保证设计质量，纠正原设计图纸错误以及满足现场条件变化而进行的跟踪修改工作。通常有如下的原因：
1）地质勘察不够准确。由于施工现场地质条件复杂，地质勘查单位设备落后、责任心、技术掌握能力较差导致对现场局部存在的暗河、淤泥、文物等不良地质条件勘察存在问题，导致设计单位在做建筑基础设计不当，施工单位调整施工内容导致增加工程量，并影响工期进度。
2）设计不完善引起的变更。建设单位打着周期要求紧旗号，强行缩短设计单位正常的设计周期，给设计单位深化施工图的深度时间太少，给设计单位总工协调相关专业会签时间不够，施工图局部细节部位达不到具体指导项目施工的要求，建设场地的地理环境及自然环境了解不够，导致施工单位编制的施工方案可行性差，导致出现边施工变设计更改完善，导致造价失控。
3）施工单位的合理化建议。许多施工单位技术人员由于经验丰富，根据现场和以为建筑施工的情况往往能够在图纸会审时给设计单位提出更加合理化的建议。建设单位通过与设计单位沟通协商进行设计变更，施工单位也能够在施工过程获取更加多的利益和方便，都是一举多得的好事情。
4）建设单位变更要求.建设单位对建筑使用功能、结构设计、绿化配套、内部粉刷装修标准进行变更，导致出现边施工边设计，导致局部或专项出现二次设计变更情况。
1.2现场签证变更
现场签证变更通常是根据施工现场情况，由承包人提出并经现场监理工程师批准或甲方代表批准同意的工程变更，通常简单或较小的项目经常发生这样。
1）现场签证往往由技术联络单和工程变更令组成。技术联络单由施工单位提出，监理工程师进行批准。
2）变更令是由由现场监理工程师做出的或者是甲方代表直接发布。签证变更一般都是由于对建筑材料规格型号发生变化或者施工方案发生变动导致的。
2、目前工程变更现场管理混乱的原因
2.1项目经理欠缺职业道德
一些施工单位项目经理整体素质较差，不清楚哪些该签证，哪些不该签证，缺乏签证意识；项目经理弄虚作假、巧立名目、以少报多；遇到需要变更不及时办理签证，结算搞突击，导致账目混乱；项目经理对工程量减少需要冲减造价的签证往往隐匿不送，对工程量增加的签证主动送业主要求变更结算。有些施工单位故意不及时签证，在签证时间上做文章。不注明完成工程量的时间，利用在建筑工程结算中不同时期完成的工作量其材料价差和人工费的调整的不同，争取得到更多的利润。
2.2工程变更无制度约束
1）应当签认的未签证。有很多建设单位急于工程开工，没有做好必要的施工准备，对建筑标准的无把握，造成边施工边变更，在施工过程中随意性较强，施工中经常按照个人的意愿进行改动，无制度约束，到竣工时项目已经面目全非。
2）有些建设单位甲方代表自身专业素质较差，对工程管理、预结算知识和施工技术知识了解不多，对不应该签证的项目盲目签证。部分甲方代表道德素质差，接受贿赂与施工单位勾结套取利益。
3）现场签证用词不严谨，甲方代表及监理没有深入现场核实，签证内容不明确。很多情况下签证由施工单位填写，甲方代表和监理工程师未经核实签上“情况属实”，到竣工结算时甲乙双方发生争议，给索赔埋下隐患。
2.3监理人员工作不到位
监理公司派驻工地代表中，有些监理人员工程造价管理知识薄弱，对合同文件和设计文件以及工程预算定额不够熟悉；监理工程师工作责任心差，对于签证既不调查也不审核，只管签字盖章；有的不应该签证的也盲目签证，有的该进行签证的不及时办理，直到工程结算时才开始把那里相关签证，导致项目最终结算失控。
3、工程变更针对性管理措施
对房地产开发项目现场出现的工程变更和现场签证管理是控制建设项目成本控制的重要工作内容，是一项技术性、经济性很强的工作。甲方工程师必须加强对成本控制的管理理念，提高项目管理人员的业务素质，遵循工程变更管理的规章制度，建立科学的管理与控制体系，才能够把项目变更造价合理控制在预期内，才能实现对设计变更及现场签证等的有效控制。
3.1强化工程变更管理制度化建设
在房地产项目开发建设过程中工程变更是不可避免的，要严格执行监理的审批制度，按制度办事，禁止人治。项目开发过程中的工程变更实行分级审批制度，依据工程变更的种类、变更原因、产生的后果、工作量大小划分为一般变更设计、重要变更设计、重大变更设计，识别工程变更等级然后逐级上报有关部门进行审批。在房地产项目实施阶段一旦发生工程变更，工程项目参建各方要严格按照合同条款约定办理变更审批程序[3]，如图1所示： 3.2图纸设计阶段
为了尽可能把变更控制在开工之前，以便使其对工程造价的不利影响减少到最小，我们应重点在设计阶段把握工程变更管理。公司管理层组织组织监理单位及施工单位进行详细、全面的内部审核，按照施工图指导施工的原则分别对建筑、结构、水、电、暖通、空调、建筑智能等全部内容逐一审查，针对设计不详、遗漏、不合理等问题进行汇总，统一反馈给设计人员进行补充、调整，力争在施工图预算前完善施工图纸质量，以减少设计变更。建设项目的控制工程量一经审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破，不得随意变更。
3.3工程变更时对参建方的要求
1）对现场甲方代表的要求。施工单位提出变更请求之后，认真核实签证和设计图、施工图、竣工图的差异：签证的时间和施工工艺的逻辑比较等。通过比较发现签证的内容进行检查是否前后矛盾，是否存在弄虚作假的现象，从而有效控制造价。在工程变更设计过程中，如果出现未批后报一律不批或者处罚；对建设单位管理人员和施工单位负责人相互串通，通过不正当手段获取工程变更设计等违法犯罪行为一律严惩，杜绝工程变更设计中的各项腐败行为。
2）对变更材料的询价。让施工方选择变更建材，建设单位不深入建材市场了解最新行情，卖方和施工方很容易就会哄抬价格，浑水摸鱼，所以甲方代表对材料变更询价应该具有独立性、主动性，深入建筑市场一线提前了解行情，组织相关人员进行独立询价，对材料价格明细表有充足的了解，才能够实实在在的与施工单位进行签证会审。
3）对设计单位的要求。无论是甲方还是施工方提出的设计变更，都需要经过设计考察，经变更小组讨论同意方可执行。只有通过建设单位负责人书面同意后设计单位才可出技术联络单。每一个过程必须有书面档案保存，设计方一律不准直接接受施工方的委托进行设计变更，变更资料由建设单位派专人负责提交、保存。
4）对监理单位的要求。监理工程师对于工程变更设计，必须严格把好第一关，工程变更、现场签证经三方签字同意后，总监理工程师签发工程变更指示、价格签认单、变更项目价格审核表、变更通知等有关工程变更文件，甲方项目负责人进行核实和签认，合理准确地做好工程量变更估算工作，切实做到公平合理，作为工程造价控制提供依据。
5）变更造价管理。对变更项目的单价合同有适合或同样的单价套用原合同单价，如没有适合的或同样的单价，用类似的项目单价进行换算；如果是新增加的项目既无适合的也没有类似的单价，双方协商单价，在变更协议中明确。
6）签证工程量的核算可按图纸理论计算的，承包商应提供相应详细的工程计算书；不能按图纸计算的，或可按定额计算规则需按实计算的，在现场直接计量，监理及承包商在现场当场实测、清点和记录，并在当时形成的文件上双方签名确认。持续签证事件应及时申报阶段性签证报告，在签证事件结束后，应在合同约定的时间内申报最终签证报告。
4、结束语
在房地产项目开发过程中频繁发生的各类变更和签证，现场变更文件签证不规范，导致索赔时无所适从，矛盾和纠纷频频发生。甲方工程师只有加强和严格管理好设计变更，严格审批工程变更，规范现场签证，做到事前控制，加强队伍的建设，提高管理队伍的技术力量，严格科学地控制工程变更，这样才能有效控制建设项目投资，减少建设单位的损失。
参考文献：
[1]车春鹏，杜春艳工程造价管理[M]， 北京： 中国建筑工业出版社，2000
[2]马天平.建筑工程管理中的工程变更管理[J]，2005，27（2）：153-156。
[3]黄惠蓉. 工程变更过程中的造价管理[J]，山西建筑，2005，21（2）：104-106。